Prodaja pravice do najema nestanovanjskih prostorov. Kaj je prenos najemnih pravic. Osnovne pravice delodajalca

V poslovni praksi v sodobnem svetu obstaja takšen koncept, kot je prodaja pravic. Pravice do najema in uporabe nepremičnin niso izjema. Transakcija se razume kot prodaja najemne pravice drugi osebi za plačilo. Pogosto ga zamenjujejo s podnajemom, kjer najemnik prenese najemne pravice na nekoga drugega.

Med prodajo se pojavi še en najemnik, stari najemnik zapusti obveznost;
S prodajo pravic se prenese celoten obseg pravic in obveznosti. kupcu najema;
Podnajem obstaja zaradi pogodbe med najemnikom in lastnikom nepremičnine, kot del najemne pogodbe... Podnajem je lahko prepovedan, zahteva dovoljenje ali pa lahko nastane na podlagi odločitve izključno najemnika;
Če je najemna pogodba prekinjena, se podnajem samodejno zaključi., podnajemnik odgovarja najemniku, enako odgovarja lastniku nepremičnine.
Prodaja pravic najverjetneje postane dejstvo za lastnika nepremičnine, lastnik nepremičnine bodisi sprejme transakcijo bodisi ostane brez najemnika. Tudi če je zagotovljena odškodnina za predčasno odpoved najema, še vedno ne krije vseh izgub.

Prednosti PPA za najemnika

prednosti:

Prvi najemnik izgubi težave zaradi odpovedi najema;
Najemnik, ki ga je zamenjal, prejme nepremičnino za dolgo časa pod dokaj ugodnimi pogoji, pod pogojem, da se številni za najemnika pomembni pogoji niso spremenili;
Prejemanje neposrednih materialnih koristi od sredstva, ki zahteva dodatne stroške;

Slabosti PPA

pomanjkljivosti:

Prenos najemnih pravic postane ločen posel in privlačne nepremičnine začnejo naraščati v vrednosti;
Prodaja najemnih pravic kot posel ustvarja konkurenco med tistimi, ki želijo dobiti privlačen predmet;
Lastnik nepremičnine se lahko strinja s prodajo ob povišanju najemnine;
Tveganje pridobitve problematičnega predmeta zaradi skritih pomanjkljivosti in odgovornosti zanje lastniku nepremičnine;
Odstop je možen le s soglasjem lastnika nepremičnine;
Potreba po porabi denarja za notarja (če je bila izvirna pogodba sestavljena z njim) in ponovna registracija (če je bila prvotna pogodba registrirana);
Priznanje neveljavne najemne pogodbe vodi v razveljavitev in prenos pravic;
V zvezi s pripravo davčnih poročil in izračunom davka, ki ga bo treba plačati v prihodnje, je nekaj težav.

Zahtevani dokumenti

Kateri papir je potreben, je odvisno od tega, kateri predmet se prenese. Če je zemlja, potem:

Kopija potnega lista;
Kopija pooblastila(po možnosti notarsko overjeno);
Začetna pogodba;
Privolitev lastnika kdo je lastnik predmeta;
Privolitev organa odgovoren za prenos pravic na državni ali občinski lastnini;
Prodajna pogodba(odstop pravic do predmeta);
Potrdilo o prevzemu predmet;
Privolitev zakonca(če se nepremičnina šteje za skupno);
Privolitev zastavnega upnika(v primeru obremenitve strani);
Pooblastilo zastopnika;
Kopije statuta in dokumentov organizacije potrjuje pravico direktorja ali drugega podpisnika do sklenitve posla.
Najem kmetijskih zemljišč je dovoljena kmetijskim pridelovalcem, prodaja zakupa pa je dovoljena organizaciji, ki se ukvarja z ustrezno dejavnostjo;
Nakup pravice do najema nepremičnine, za katero je potrebna licenca, je dovoljeno, če ima kupec licenco. Pomanjkanje licence razveljavi transakcijo.

Zapletenost in obseg dokumentacije sta različna.... Eno je prenesti pravico do najema male trgovine, drugo pa podjetju, kjer je samo prenosni akt večstranski dokument s podrobnim popisom premoženja.

Izvirniki dokumentov se prinesejo na registracijo, kopije overijo zaposleni v službi. Če se uporablja spletno mesto "Gosuslugi", so elektronske kopije potrjene z elektronskim digitalnim podpisom. Vseeno morate v zaključni postopek prinesti papirje za preverjanje.

Pomembno!Če se vpis opravi po pošti, so vse kopije overjene pri notarju, overjeni so tudi podpisi.

Na kaj morate biti pozorni pri podpisu pogodbe?

O pogojih pogodbe je treba vnaprej skrbno pogajati. Razprava je zabeležena v korespondenci, odobritvenih protokolih in se pogosto uporablja na sodišču v primeru spora. Če govorimo o državni ali občinski lastnini, so pogoji vedno zaostreni, predmet pogajanj je bodisi termin bodisi cena. Cena pa je tudi zelo regulirana.

Druga stvar je, če je objekt v zasebni lasti, se lahko pogajaš o čemerkoli, čeprav niso izključena pravila o licenciranju ali uporabi lastnine le za omejene namene.

Prenos pravic je le prenos pravic in obveznosti z ene osebe na drugo, zato morate poskrbeti, da pogodba ne bo bistvenih sprememb:

Predmet pogodbe je priporočljivo skrbno prepisati ali pa naj vsebuje povezavo do skrbno oblikovanih prilog z opisom;
Kdo je odgovoren v primeru dolga za najem;
Vprašanja odgovornosti za kršitve pogodbe, ugotovljene po prodaji najemnih pravic;
Ali pogodba vključuje možnost njenega nadaljevanja po izteku roka veljavnosti?

Pogodba o dodelitvi je sklenjena z nekdanjim najemnikom, zato je treba upoštevati vse možne možnosti, povezane z rezultati njegovih dejavnosti.

Omeniti velja! Prenos pravic ima za posledico tudi davčne posledice. Kupec upošteva stroške asignacije kot druge razumne stroške, saj jih ni dovoljeno neposredno zaračunavati kot stroške. Prodajalec pravice šteje rezultat kot uveljavljanje pravic, zaradi česar nastane obveznost plačila dohodnine.

Pogoji in cena PPA

Obdobje je običajno omejeno s trajanjem prvotne pogodbe, vendar se lahko podaljša ali podaljša glede na prvotne pogoje;
Pogodbena cena- odvisno od vrednosti objekta (cene nepremičnin so določene, avtomobili - drugo).

Trenutno postaja vse bolj priljubljena tovrstna transakcija, kot je prenos najemnih pravic. V skladu z navedenim postopkom je dovoljeno oddajati v najem takšne nestanovanjske prostore, kot je na primer nakupovalni paviljon.

Dragi bralci! Članek govori o tipičnih načinih reševanja pravnih vprašanj, vendar je vsak primer individualen. Če želite vedeti, kako reši točno vaš problem- kontaktirajte svetovalca:

PRIJAVE IN KLICI SPREJEMAMO 24/7 in BREZ DNI.

Hitro je in JE BREZPLAČNO!

Za številne samostojne podjetnike je to skoraj edina priložnost za najem prostora v velikem nakupovalnem kompleksu. Dodelitev najema je zelo ugodna v smislu prihranka časa.

V tem primeru ni treba prekiniti pogodbe s prejšnjim najemnikom in naknadno skleniti nov dokument v skladu z novimi pogoji.

V primeru asignacije ostanejo vsi pogoji prvotno sklenjene pogodbe enaki.

Funkcije prenosa

Glavne značilnosti pri sklenitvi najemne pogodbe so naslednje:

o prenosu najemniške pravice na tretjo osebo ni treba obveščati neposrednega lastnika prostora ali parcele, vendar je to povsem sprejemljivo, če stranke želijo;
možnost, da prvotni najem ostane nespremenjen, to je odsotnost potrebe po spremembi načrta, kot so znesek najemnine, čas in datumi njenega plačila itd.

Zakaj je to potrebno?

Zakaj je prenos najemnih pravic nujen? Takšna transakcija je potrebna v primerih, ko prvotni najemnik izrazi željo po prenosu pravic do zemljišča ali katerega koli prostora na tretjo osebo, pri čemer se izogne nepotrebnim zamudam.

Ker je prenos pravic precej preprost postopek kot prekinitev pogodbe in njena kasnejša ponovna sklenitev, je praktično nujen, ko tretji najemnik v sistemu prevzame ne le pravice prejšnjega lastnika, ampak tudi njegove obveznosti. Kot je na primer plačilo davkov, pa tudi plačila neposredno za najemnino.

Prenos pravic zakupa

Prenos najemne pravice pomeni v celoti prenos pravic in obveznosti prejšnjega najemnika na naslednjega.

Posel za sklenitev tovrstne pogodbe se lahko sklene za:

nestanovanjski prostori;
zemljiška parcela;
druge nepremičnine.

Zemljiška parcela

Dogovor o vključuje nekatere funkcije.

Takšne, na primer:

najemniki, tako naslednji kot prejšnji, so dolžni o transakciji obvestiti neposrednega lastnika zemljišča, vendar za posel ni potrebno njegovo pisno in ustno soglasje;
kot piše, je lastnik, torej neposredno najemodajalec, ob obstoju ustrezne pogodbe, ki sta jo podpisali stranki, dolžan najemniku zagotoviti tako pravico do zakupa kot tudi pravico uporabe zemljišča;
Prav tako pravi, da tovrstni sporazum zahteva prisotnost dodatnih klavzul, kot so na primer obvezne posebnosti meja zemljišč, pa tudi njihova lokacija.

Nestanovanjski prostori

Tako kot pri zemljiščih ima tudi pogodba o prenosu najemne pravice na nepremičnini naslednje značilnosti:

pri sklenitvi najemne pogodbe med lastnikom prostora in najemnikom ima prvi pravico navesti takšno postavko kot nedopustnost prenosa pravic, to je posledica dejstva, da je soglasje najemnika ni treba skleniti pogodbe o odstopu;
ob prevzemu nestanovanjskih prostorov tretja oseba v sistemu najema sprejema tudi vse pogoje prejšnjega dogovora in dolgove za davke in pristojbine, če obstajajo, je dovoljeno tudi vključitev teh dolgov v skupne stroške posla;
prenos pravice do najema na nestanovanjski prostor je pogosto zelo donosen posel za prvotnega najemnika, to je posledica dejstva, da po zaključku tega postopka prejme določen znesek denarja za sklenitev pogodbe.

Tretji osebi

Posebnost posla za odstop lastninske pravice je, da se ta sklene izključno med tretjim in drugim členom v verigi najema prostorov oziroma zemljišč.

To pomeni, da osebna prisotnost neposrednega lastnika kakršnega koli predmeta ali njegovega zakonitega zastopnika ni potrebna.

Prav tako imata stranki ob zaključku transakcijskega postopka pravico, da v pogodbo vneseta določene klavzule, o katerih sta se dogovorili prej, vendar se ne smejo v nobenem primeru spreminjati in prilagajati prvotne najemne pogodbe, sklenjene neposredno z lastnikom.

Postopek registracije

Postopek registracije transakcije za prenos lastninskih pravic vključuje več glavnih stopenj:

zbiranje dokumentacije, priprava pogodbenega obrazca, pa tudi ustni dogovor med strankama o stvareh, katerih vključitev v dokument je obvezna, ter uvedba številnih morebitnih dodatnih pogojev;
stopite v stik z ustreznim organom za registracijo;
pridobivanje overjenih in zapečatenih dokumentov, ki so začeli veljati, v skladu s katerimi se pravice do katerega koli predmeta prenesejo z ene osebe na drugo.

Dokumentacija

Za sklenitev posla o prenosu najemnih pravic morata stranke imeti paket naslednjih obveznih dokumentov:

prijava po sprejetem modelu;
če so stranke fizične osebe - njihove dokumente, ki potrjujejo njihovo identiteto;
potrdilo davčne službe;
prvotni najem, ki je bil sklenjen neposredno z lastnikom;
tri izvode pogodbe.

Vzorec pogodbe

Najemna pogodba o odstopu v glavnem vsebuje naslednje podatke in je sestavljena po vzorcu:

polno pravno ime dokumenta, pa tudi kraj, kjer je bil sestavljen, in datum;
popolni podatki vseh udeležencev v transakciji;
premoženje, ki je neposredno v najemu in je zato predmet posla;
dodatne klavzule in pogoje, za katere obe strani menita, da so obvezni;
datum, kot tudi podpis udeležencev.

Posledice

Po transakciji, torej po sklenitvi pogodbe o odstopu, se vse pravice, ki so bile prej dodeljene prvemu najemniku, prenesejo na drugega.

Izraz »pravice« v tem primeru pomeni možnost lastništva zemljišča ali katere koli nepremičnine.

Najemnik poleg pravic prevzame tudi naloge prve osebe, in sicer:

obveznost plačila davkov in taks v skladu z regulativnimi pravnimi akti;
obveznost plačila najemnine;
plačilo dolgov v primeru, da so bili prej na voljo in je bila navedena postavka določena v pogojih pogodbe.

Razlike od podnajema

Precej pogosto navadni ljudje, daleč od sodne prakse, postavljajo koncepte, kot sta podnajem in dodelitev, v eno vrsto. Vendar to ni čisto res.

Kaj je podnajem? V tem primeru lastnik oziroma najemnik prenese kateri koli del ali nepremičnino kot celoto na tretjo osebo za določen čas.

Odstop pravice do najema prostorov je zelo pogosta vrsta pogodbe na domačem nepremičninskem trgu. Država je glavni lastnik maloprodajnih/proizvodnih površin pri nas, zasebna podjetja pa te površine aktivno prenašajo med seboj. To v celoti dovoljuje in ureja Civilni zakonik Ruske federacije.

Ta vrsta transakcij je precej priljubljena tako v prestolnicah kot v državi kot celoti, čeprav je najbolj značilna za velika mesta. Poleg tega je mogoče površine, tako komercialne kot industrijske, oddajati iz različnih razlogov:

sprememba finančnega položaja najemnika (tako na slabše kot na bolje), ko tega prostora ne more več plačevati ali pa preprosto ni več potreben;

ustanovi se hčerinsko podjetje, ki ga želijo uporabljati kot najemnika;

ustanovitev nove pravne osebe iz prvotnega podjetja. V tem primeru bo treba formalizirati prenos najemnih pravic;

podjetje, ki se nahaja v maloprodajnem/proizvodnem območju, se prodaja drugemu lastniku;

dodelitev lahko deluje kot glavna dejavnost, način ustvarjanja dobička.

Kot lahko vidite, se prenos pravic in obveznosti najemnika v zvezi z nestanovanjskimi prostori ne razlikuje veliko od podobnega postopka.

Pozor! Zaradi zadnjih sprememb zakonodaje je ta postopek (oddaja) bistveno zapleten in časovno raztegnjen. Dejstvo je, da bo zdaj za prenos pravic do najema prostorov, katerih prvotni lastnik je država, treba organizirati in izvesti natečaj med prijavitelji. V tem primeru naj cena ostane nespremenjena.

Dejstvo je, da je lahko cena najema ob sklenitvi pogodbe z občino zelo privlačna. Podjetja, specializirana za takšne sheme, pogosto zakupijo celotne komplekse za nadaljnji podnajem ali dodelitev prostorov.

Razlika med podnajemno pogodbo in pogodbo o odstopu je v tem, da ob odstopu v celoti izgubite pravice na predmetu drugi osebi, ki hkrati postane vaš pravni naslednik. Za podnajem je praviloma določeno obdobje uporabe, po katerem se vrnete kot glavni upravljavec nepremičnine. Ta izraz se uporablja tudi pri transakcijah z dostavo dela predmeta in ne celotnega.

Sama možnost prenosa najemnih pravic je zagotovljena s členom 615 Civilnega zakonika, ki daje najemodajalcu naslednje pravice:

možnost sklepanja podnajemnih pogodb;

možnost popolnega prenosa njihovih pravic, pridobljenih po dogovoru z lastnikom nepremičnine;

prenos uporabljene površine v brezplačno uporabo;

možnost uporabe te pravice v obliki zastavljenega sredstva;

možnost uvedbe te pravice v odobreni kapital ustvarjenih podjetij.

Z drugimi besedami, možnost oddaje določenega premoženja v najem postane samostojen predmet sklepanja poslov in predmet poravnave med fizičnimi in pravnimi osebami.

Dodelitev najema prostorov ima številne značilnosti ali bolje rečeno pravila, zaradi katerih je na nepremičninskem trgu dokaj priljubljena operacija. Med njimi:

ob prenosu davno sklenjenih pogodb novi lastnik prejme objekt po stari, pogosto neverjetno ugodni, glede na današnjo ceno;

največja koncentracija tovrstnih pogodb je v mestnih središčih, kjer se nahajajo prostori, ki podjetnikom prinašajo največje koristi;

novi najemnik ima možnost videti ta objekt »v akciji«: kako priljubljen je pri strankah, kolikšen dobiček ima podjetje, ki se trenutno tam nahaja;

prejšnji najemnik prejme materialno nadomestilo, določeno s pogodbo, s prenosom pravic do tega objekta neposredno, brez razpisa.

Pozor! Kot že omenjeno, je zdaj pri prenosu najemnih pravic za občinsko lastnino potrebno bodisi sodelovati na razpisu (ki poteka v obliki dražbe) bodisi opraviti dodelitev brez tega, pri čemer se dogovorimo o višini provizije.

Sestava pogodbe o prenosu pravic

Osrednji dokument, vključen v ta postopek, je pogodba o prenosu teh pravic na drugo osebo. V njegovo vsebino morajo biti vključeni naslednji podatki:

dogovorjeni postopek za prenos najemnih pravic;

znesek in način izplačila odškodnine;

obveznosti gostiteljice za vzdrževanje tega objekta;

podatke o plačilu dejanske najemnine;

kakršne koli druge dogovore strank (na primer obveznost izvedbe / ne prenove, prenove prostorov itd.).

Pozor! V skladu s civilnim zakonikom in zlasti členom 575, če so udeleženci v transakciji zakoniti. osebe, ki se ukvarjajo s komercialnimi dejavnostmi, bo nemogoče izvajati darovanje najemnih pravic. Zato je treba navesti znesek izplačil odškodnine. Seveda takšne transakcije spremljajo davčni organi in jih je mogoče preklicati, če niso dosledni.

Po podpisu pogodbe udeleženci sestavijo akt o prevzemu in prenosu dokumentov v zvezi s predmetom. Potrebni bodo za kasnejšo registracijo novega najemnika pri vladnih agencijah. Seznam dokumentov je naslednji:

vloga za registracijo, sestavljena v imenu institucije;

dokumenti v zvezi z ustanovitvijo podjetja za pravne osebe, potni list osebe, ki zastopa interese, ali civilni dokumenti za posameznike. obrazi;

pooblastilo zastopnika ali drugi dokumenti, ki potrjujejo njegova pooblastila;

izvirni najem;

TIN novega lastnika, njegova registrska številka;

tehnična dokumentacija za prostore;

predhodno sestavljena pogodba o prenosu najemnih pravic;

potrdilo o plačilu državne dajatve.

Pozor! Kot pri vsaki nepremičninski transakciji je tudi v primeru dvoma vedno priporočljivo, da se posvetujete z odvetnikom z izkušnjami na tem področju.

Če so vsi dokumenti predloženi v skladu z zahtevami, potem po zaključku registracijskih postopkov novi lastnik uradno pridobi svoje pravice kot najemnik nestanovanjskih prostorov, prejšnji lastnik pa jih popolnoma izgubi.

Transakcija prenosa pravic do najema nestanovanjskih prostorov je podobna sestavi prodaje in nakupa, vendar njen predmet ni sama nepremičnina, temveč pravice in obveznosti za njeno uporabo pod pogoji, določenimi v pogodbi. .

Dragi bralci! Članek govori o tipičnih načinih reševanja pravnih vprašanj, vendar je vsak primer individualen. Če želite vedeti, kako reši točno vaš problem- kontaktirajte svetovalca:

PRIJAVE IN KLICI SPREJEMAMO 24/7 in BREZ DNI.

Hitro je in JE BREZPLAČNO!

Katere značilnosti so značilne za prenos pravic do najema posebej nestanovanjskih prostorov, kako sestaviti pogodbo in kateri dokumenti so za to potrebni? Posebnosti obdavčitve takšnih transakcij bodo obravnavane v tem članku.

Kaj je

Odstop je zamenjava oseb v obveznosti, zlasti najemnika, tretji osebi. Na zakonodajni ravni so norme o pravnem konceptu določene v Civilnem zakoniku Ruske federacije.

Podrobno opisuje pravice in obveznosti strank pri zamenjavi oseb v obligacijske razmerje ter kako naj ravnata lastnik in glavni najemnik pri sklenitvi takšne pogodbe.

Pravice najemnika vključujejo:

prenos premoženja v podnajem po predhodnem dogovoru z lastnikom, če je taka določba določena v glavni pogodbi;

možnost prenosa nestanovanjskih prostorov v podnajem;

postopek registracije transakcije - če je veljavna več kot 1 leto, je potrebno predložiti dokumente organom Rosreestra. Če pogodba velja manj kot 1 leto, potem po zakonu ni treba zaprositi za registracijsko institucijo;

postopek prenosa premoženja v brezplačno uporabo - je značilen, ko neprofitne organizacije uporabljajo nestanovanjske prostore v skladu s svojimi statutarnimi cilji, na primer verski;

prenos pravic iz zastavljenih obveznosti;

zagotavljanje najemnih pravic kot deleža v odobrenem kapitalu gospodarskih in neprofitnih združenj.

Posebnosti

Po prenosu pravic se novemu najemniku priznajo terjatve, možnost uporabe prostorov in lastništvo.

Od tega trenutka obstajajo določene omejitve za lastnika nestanovanjskih prostorov, na primer pri prenosu nepremičnine na tretje osebe v podnajem, dajanju kot zavarovanje za posojilne obveznosti, po hipotekarni pogodbi, sklepanju drugih pogodb. z registracijo bremen.

V nekaterih primerih je za prenos pravic do nepremičnine na novega najemnika potrebno soglasje lastnika nepremičnine.

Če tak pogoj ni določen v glavni pogodbi, potem ob podpisu podnajemnih obveznosti na tej podlagi ni mogoče zahtevati pisnega dovoljenja lastnika.

Kadar je pogodba 1 leto in pogodba vsebuje zahtevo o opozorilu lastnika nestanovanjskega prostora, je treba kot pravno podlago za transakcijo pri registrskem organu za promet z nepremičninami predložiti njegovo pisno soglasje.

Priljubljenost pogodbe o prenosu terjatvenih pravic na podlagi najema stanovanjskih prostorov je razložena z naslednjimi točkami:

najemnik lahko pridobi nepremičnino v uporabo s sklenitvijo ene same pogodbe brez odpovedi pogodbe prvega udeleženca v razmerju z lastnikom;

stroški najema prostorov pri uporabi takšne sheme so veliko nižji kot pri prejemu nepremičnine od lastnika glede na posebno in pogosto dolgotrajno razmerje med lastnikom nepremičnine in neposrednim najemnikom, ki se nadomešča v pogodbi;

se šteje, da je trajanje sporazuma časovno enako tistemu, ki ga določita stranki razmerja, lahko je tako dolgoročna kot kratkoročna, to nima pravnega pomena.

Kako sestaviti pogodbo in njen vzorec

Ne glede na sestavine pogodbe o odstopu terjatve ta transakcija spada v kategorijo civilnega prava. Norme za njegovo izvajanje ureja Civilni zakonik Ruske federacije.

Ker je v bistvu razmerje dejansko podnajem, je treba upoštevati tudi določbe člena 615 Civilnega zakonika Ruske federacije, ki določajo pravice in obveznosti najemnika.

Če nestanovanjski prostori pripadajo zvezni ali regionalni vladni agenciji, je njihov najem na podlagi pogodbe o odstopu terjatve možen v okviru javne dražbe.

Pogodba je sestavljena v kakršni koli obliki v skladu z zahtevami zakona. Vsebuje naslednje točke:

Polno ime ali imena pogodbenih strank - lastnika, najemnika ali osebe, ki sprejme prostor v najem;

za pravne osebe sta navedena številka in datum potrdila o državni registraciji podatkov v enotnem državnem registru pravnih oseb, TIN je potrebna tudi za državljane, ki nastopajo kot stranka v transakciji;

predmet pogodbe - nepremičnine, v zvezi s katerimi so ugotovljene pravice po pogodbi o odstopu terjatve;

kako se obračunava najemnina, urnik njenega plačila, natančen znesek oziroma stopnja pri najemu občinskega ali javnega stanovanja.

Pravila za izvedbo dražb za prenos premoženja v podnajem (po pogodbi o odstopu terjatve) so določena v civilnem zakoniku in zakonu.

Dražbo pogosto organizira neposredni najemnik, ki določi prenosno ceno, odvisno od uporabe nepremičnine v nerezidenčnem skladu, in izvede dražbo na podlagi navedenih zahtev.

V praksi na dražbi zmaga najemnik, ki ponudi najvišji znesek plačila za uporabo prostora po pogodbi o odstopu terjatve.

Za izvedbo zakonite dražbe je treba oceniti vrednost nepremičnine, ki se oddaja. To dejanje se izvede, če obstaja dovoljenje SRO, ki ga je izdala pristojna organizacija.

Samo ob prisotnosti tega dokumenta se bo sklep štel, da ga je izdala pooblaščena organizacija.

Na rezultat določanja vrednosti vplivajo naslednji dejavniki:

površina sobe;

razpoložljivost infrastrukture;

prejemanje dohodka pri poslovanju na območju nestanovanjske nepremičnine;

obseg pravic, prenesenih na podlagi posla.

Kateri dokumenti so potrebni

Za sklenitev pogodbe bodo potrebni naslednji dokumenti:

v izvirniku;

lastnina od lastnika do najemnika;

po pogodbi o zaposlitvi v treh izvirnikih glede na število strank v razmerju;

akt o prenosu nepremičnine z najemnika na novo stranko v poslu, ki bo prostor uporabljal za predvideni namen;

potrdila o odsotnosti zamud pri plačilih v zvezi z obveznostmi do lastnika stanovanjskih prostorov, prisotnosti drugih terjatev;

pisni dogovor lastnika nepremičnine za prenos pravic po pogodbi.

Če je pogodba krajša od 1 leta, se vpis pravic na nepremičnini v obliki najema izvede s sklenitvijo pisne pogodbe. Notarska overitev in registracija pri Rosreestru nista potrebna.

Če posel traja več kot 1 leto, se je treba obrniti na državno institucijo, ki evidentira pravice na nepremičninah, tudi po pogodbah o odstopu, sicer se tak dogovor šteje za neveljaven (ničen), da ni sklenjena na podlagi zakona.

Skladno s tem ne povzroča pravnih posledic za stranke v obliki obveznosti premoženja, po drugi strani pa plačila plačil v zvezi z najemom nestanovanjske nepremičnine.

Davek na prenos pravice do najema nestanovanjskih prostorov

Prejem najemnin po pogodbi o odstopu terjatve se obdavči glede na davčni režim, sprejet za predmet posla.

Za pravne osebe obstaja osnova za izračun dohodnine, njena velikost je določena z določeno stopnjo. Za organizacije s splošnim davčnim režimom in poenostavljenim davčnim sistemom bo njegova velikost različna.

Dohodki izhajajo tudi iz naslova fizičnih oseb, ki imajo v lasti oddanih nestanovanjskih prostorov, in samostojnih podjetnikov.

Pri plačilu dohodnine bo stopnja od prejetega dohodka 13 % z obdobjem poročanja najkasneje do 30. aprila naslednjega leta po prejemu dohodka, davčnemu uradu pa je treba predložiti tudi mesečne akontacije.

Davke v proračun plačujejo tudi neprofitna združenja, katerih glavni namen ni ustvarjanje dobička, ampak so za plačilo dali v uporabo prostore nerezidenčnega sklada, ki pripada organizaciji.

Razlika od podnajema

Razlika med odstopom terjatve v najem je zamenjava pogodbene stranke na podlagi na novo sklenjene pogodbe. V tem primeru ugodnost prejme najemodajalec in ne lastnik, kot v primerih ponovnega oddajanja nestanovanjskih prostorov.

Prenos pravice do najema, vključno z denarjem, vam omogoča, da dobite nepremičnino v najem pod enakimi pogoji, kot je bila pogodba sklenjena s prejšnjim najemnikom. V primeru, ko je bil najem sklenjen za daljše obdobje in pod posebej ugodnimi pogoji, ko je bil registriran v skladu z vsemi pravili v organih Rosreestra, nasprotna stranka, tudi če je odkupila najemno pravico, ne ostane pri izguba. Prenos pravic zakupa se uporablja tudi v primerih, ko je bil najem prvotno izdan enemu od podjetij, vključenih v gospodarstvo, nato pa drugo podjetje istega gospodarstva postane njegov najemnik.
Na kaj morate biti pozorni pri sestavljanju pogodbe
Upoštevati je treba, da prodaja najemne pravice sploh ni isto kot podnajem. V prvem primeru se vse pravice in obveznosti, določene v predhodno sklenjenem najemu, prenesejo na nasprotno stranko, prvotni najemnik pa je popolnoma izključen iz pogodbenega razmerja med najemodajalcem in nasprotno stranko. Pri podnajemu se na nasprotno stranko prenese le pravica do uporabe najetega premoženja, pa še to za določen čas.
Prodaja najemne pravice je edina možna rešitev s to pravico. Pogodba, sklenjena med prvim najemnikom in nasprotno stranko, mora biti nujno kompenzirana, da se izključi tveganje priznanja takšne pogodbe kot darila, saj je ta oblika prenosa pravic na nepremičnini med pravnimi osebami prepovedana. Zato bo le najemno pogodbo, ki določa višino in postopek plačila novega najemnika, težko izpodbijati in razveljaviti. Ta pogodba bi morala določati ne le prenos najemne pravice, temveč tudi tiste obveznosti, ki so dodeljene novemu najemniku: postopek in pogoje za uporabo najetega premoženja, njegovo vzdrževanje, pa tudi vprašanja plačila najemnine in popravil.
Besedilo najemne pogodbe mora predvideti tudi prenos paketa dokumentov na novega najemnika s prejšnjim. Vsebovati mora izvirnik primarne najemne pogodbe, izvirnik potrdila o državni registraciji najemne pravice, tehnični in katastrski potni list za stavbo ali prostore, katastrski potni list ali načrt zemljiške parcele, pa tudi dokumente, ki potrjujejo pravočasno plačilo najemnine s strani prejšnjega najemnika. Najemna pogodba je sestavljena v obliki najemne pogodbe, saj je v tem primeru glavna pogodba. V primeru, da je bila primarna najemna pogodba registrirana pri organih Rosreestra, je tudi pogodba o ponovnem zakupu predmet obvezne registracije.