Venta del derecho de arrendamiento de locales no residenciales. Qué es la cesión de derechos de arrendamiento. Derechos básicos de un empleador

En la práctica empresarial del mundo moderno existe un concepto como la venta de derechos. Los derechos de alquiler y uso de la propiedad no son una excepción. Se entiende por transacción la venta de un derecho de arrendamiento a otra persona a cambio de una tarifa. A menudo se confunde con el subarrendamiento, donde el arrendatario transfiere los derechos de arrendamiento a otra persona.

Otro inquilino aparece durante la venta., el antiguo inquilino deja la obligación;
Tras la venta de derechos, se transfiere todo el alcance de los derechos y obligaciones. al comprador del arrendamiento;
El subarrendamiento existe debido a un acuerdo entre el arrendatario y el propietario de la propiedad, como parte de un contrato de arrendamiento.... El subarrendamiento puede estar prohibido, requerir permiso o puede surgir sobre la base de una decisión exclusiva del inquilino;
Si se rescinde el contrato de arrendamiento, el subarrendamiento finaliza automáticamente., el subinquilino es responsable ante el inquilino, el mismo es responsable ante el dueño de la propiedad.
La venta de derechos, muy probablemente, se convierte en un hecho para el dueño de la propiedad, el dueño de la propiedad acepta la transacción o se queda sin inquilino. Incluso si se proporciona una compensación por la cancelación anticipada del contrato de arrendamiento, todavía no cubre todas las pérdidas.

Ventajas del PPA para el inquilino

Ventajas:

El primer inquilino pierde problemas debido a la cancelación del contrato de arrendamiento;
El inquilino que lo reemplazó recibe la propiedad durante mucho tiempo en condiciones bastante favorables, siempre que no hayan cambiado una serie de condiciones importantes para el inquilino;
Recibir beneficios materiales directos de un activo que requiera costos adicionales;

Desventajas de PPA

Defectos:

La cesión de derechos de arrendamiento se convierte en un negocio separado y las propiedades atractivas comienzan a aumentar de valor;
Vender derechos de arrendamiento como negocio crea competencia entre aquellos que quieren obtener un objeto atractivo;
El dueño de la propiedad puede aceptar la venta sujeto a un aumento en el alquiler;
El riesgo de adquirir un objeto problemático por defectos ocultos y ser responsable de ellos ante el dueño de la propiedad;
La cesión solo es posible con el consentimiento del propietario de la propiedad;
La necesidad de gastar dinero en un notario (si el contrato original se redactó con él) y volver a registrarse (si se registró el contrato original);
El reconocimiento del contrato de arrendamiento como inválido conduce a la invalidación y cesión de derechos;
Existen algunas dificultades en relación con la preparación de informes fiscales y el cálculo del impuesto que deberá pagarse en el futuro.

Documentos requeridos

Qué tipo de papel se necesita se decide por qué objeto se transfiere. Si la tierra, entonces:

Copia del pasaporte;
Copia del poder notarial(preferiblemente notariado);
Contrato inicial;
Consentimiento del propietario quién es el dueño del objeto;
Consentimiento de la autoridad responsable de la transferencia de derechos a la propiedad estatal o municipal;
Acuerdo de ventas(cesión de derechos sobre el objeto);
Certificado de aceptación objeto;
Consentimiento del cónyuge(si la propiedad se considera común);
Consentimiento del acreedor(en caso de gravamen del sitio);
Poder del representante;
Copias de los estatutos y documentos de la organización. confirmando el derecho del director u otro signatario a concluir la transacción.
Arrendamiento de tierras agrícolas se permite a los productores agrícolas y se permite la venta de un arrendamiento a una organización dedicada a la actividad correspondiente;
Compra del derecho a arrendar una propiedad que requiera licencia., está permitido si el comprador tiene licencia. La falta de una licencia invalida la transacción.

La complejidad y el volumen de la documentación varían.... Una cosa es ceder el derecho a arrendar una pequeña tienda y otra a una empresa donde solo el acto de transferencia constituye un documento de varias páginas con un inventario detallado de la propiedad.

Los originales de los documentos se llevan al registro, las copias son certificadas por los empleados del servicio. Si se utiliza el sitio "Gosuslugi", las copias electrónicas se certifican con una firma digital electrónica. De todos modos, debe llevar los papeles al procedimiento de finalización para su verificación.

¡Importante! Si el registro se realiza por correo, todas las copias son certificadas por un notario y las firmas también están certificadas.

¿A qué debe prestar atención al firmar un contrato?

Los términos del contrato deben negociarse cuidadosamente con anticipación. La discusión se registra en la correspondencia, los protocolos de aprobación y, a menudo, se utiliza en los tribunales en caso de una disputa. Si hablamos de propiedad estatal o municipal, las condiciones siempre son duras, el tema de negociación es el plazo o el precio. Sin embargo, el precio también está muy regulado.

Es un asunto diferente, si el objeto es de propiedad privada, puede negociar sobre cualquier cosa, aunque no se excluyen las reglas sobre la concesión de licencias o el uso de la propiedad solo para fines limitados.

La cesión de derechos es solo la transferencia de derechos y obligaciones de una persona a otra, por lo que debe asegurarse de que no se realicen ajustes significativos en el contrato:

Es aconsejable reescribir cuidadosamente el tema del acuerdo o debe contener un enlace a anexos cuidadosamente diseñados con una descripción;
Quién es responsable en caso de deuda de alquiler;
Problemas de responsabilidad por violaciones del contrato descubiertas después de la venta de los derechos de arrendamiento;
¿El contrato incluye la posibilidad de su continuación después de la expiración del período de vigencia?

El contrato de cesión se concluye con el antiguo inquilino, por lo que debe calcular todos posibles opciones relacionados con los resultados de sus actividades.

¡Vale la pena señalarlo! La cesión de derechos también conlleva consecuencias fiscales. El comprador tiene en cuenta los costes de la cesión como otros gastos razonables, ya que no está permitido cobrarlos directamente como gastos. El vendedor del derecho contabiliza el resultado como un ejercicio de los derechos, lo que da lugar a la obligación de pagar el impuesto sobre la renta.

Condiciones y precio de PPA

El plazo suele estar limitado por la duración del contrato original., pero puede renovarse o renovarse según las condiciones originales;
Precio de contrato- depende del valor del objeto (los precios de los inmuebles son ciertos, los automóviles, otros).

Actualmente, una transacción de este tipo, como la cesión de derechos de arrendamiento, está ganando cada vez más popularidad. De acuerdo con el procedimiento especificado, está permitido arrendar locales no residenciales como, por ejemplo, un pabellón comercial.

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Para muchos empresarios individuales, esta es casi la única oportunidad de alquilar un espacio en un gran complejo comercial. La cesión del contrato de arrendamiento es muy beneficiosa en términos de ahorro de tiempo.

En este caso, no es necesario rescindir el contrato con el inquilino anterior y la posterior celebración de un nuevo documento de acuerdo con las nuevas condiciones.

En el caso de una cesión, todas las condiciones del contrato originalmente celebrado siguen siendo las mismas.

Funciones de transferencia

Las principales características a la hora de celebrar un contrato de cesión de arrendamiento son las siguientes:

no es necesario notificar al propietario directo del local o de un terreno sobre la transferencia de los derechos de inquilino a un tercero, pero esto es bastante aceptable si las partes lo desean;
la posibilidad de dejar inalterado el contrato de arrendamiento original, es decir, la ausencia de la necesidad de modificarlo tal plan como el monto del alquiler, el momento y fechas de su pago, etc.

¿Por qué es esto necesario?

¿Por qué es necesaria la cesión de derechos de arrendamiento? Una transacción de este tipo es necesaria en los casos en que el inquilino original exprese el deseo de transferir los derechos sobre la tierra, o sobre cualquier local, a un tercero, evitando retrasos innecesarios.

Debido a que la cesión de derechos es un trámite bastante sencillo que la resolución del contrato y su posterior re-conclusión, es prácticamente necesario cuando el tercer inquilino en el sistema asume no solo los derechos del anterior propietario, sino también sus obligaciones. Como, por ejemplo, el pago de impuestos, así como los pagos directos de alquiler.

Cesión de derechos de arrendamiento

La cesión del derecho de arrendamiento implica la transferencia de los derechos y obligaciones del inquilino anterior al siguiente en su totalidad.

Una transacción para celebrar un acuerdo de este tipo se puede concluir para:

locales no residenciales;
parcela;
otros objetos de bienes inmuebles.

Parcela

El acuerdo incluye algunas características.

Tales, por ejemplo, como:

los inquilinos, tanto el siguiente como el anterior, están obligados a notificar al propietario directo de la tierra sobre la transacción, sin embargo, no se requiere su consentimiento, tanto por escrito como verbalmente, para la transacción;
como dice, el propietario, es decir, el arrendador directamente, sujeto a la existencia de un convenio apropiado firmado por las partes, está obligado a otorgar al arrendatario tanto el derecho de arrendamiento como el derecho de uso de la tierra;
También dice que un acuerdo de este tipo requiere la presencia de cláusulas adicionales, como, por ejemplo, las especificaciones obligatorias de los límites de las tierras, así como su ubicación.

Locales no residenciales

Al igual que en el caso de los solares, el contrato de cesión de derechos de arrendamiento de bienes inmuebles también está dotado de las siguientes características:

al concluir un contrato de arrendamiento entre el propietario del local, así como el inquilino, el primero tiene derecho a indicar un elemento como la inadmisibilidad de la cesión de derechos, esto se debe al hecho de que el consentimiento del inquilino es no es necesario para celebrar un contrato de cesión;
aceptando locales no residenciales, la tercera persona en el sistema de arrendamiento también acepta todas las condiciones del contrato anterior y las deudas por impuestos y tasas, si las hubiera, también está permitido incluir dichas deudas en el costo total de la transacción;
La transferencia del derecho de arrendamiento a un local no residencial es a menudo un trato muy rentable para el inquilino original, esto se debe al hecho de que al completar este procedimiento, recibe una cierta cantidad de dinero para concluir el contrato.

A un tercero

La peculiaridad de la transacción de cesión de derechos de propiedad es que ésta se concluye exclusivamente entre el tercer y segundo eslabones de la cadena de arrendamiento de locales o terrenos.

Es decir, no se requiere la presencia personal del titular directo de un objeto de cualquier tipo, ni de su representante legal.

Además, al completar el procedimiento de transacción, las partes tienen derecho a introducir en el contrato ciertas cláusulas acordadas entre ellas anteriormente, sin embargo, no deben cambiar de ninguna manera ni hacer ajustes al contrato de arrendamiento original celebrado directamente con el propietario.

Procedimiento de registro

El procedimiento para registrar una transacción para la cesión de derechos de propiedad incluye varias etapas principales:

recopilación de documentación, preparación de un formulario de contrato, así como un acuerdo verbal entre las partes sobre los elementos, cuya inclusión en el documento es obligatoria, así como la introducción de una serie de condiciones adicionales;
ponerse en contacto con la autoridad de registro correspondiente;
obtención de documentos certificados y sellados que hayan entrado en vigencia legal, según los cuales los derechos sobre cualquier objeto se transfieren de una persona a otra.

Documentación

Para llegar a un acuerdo sobre la cesión de los derechos de arrendamiento, las partes deben tener un paquete de los siguientes documentos obligatorios:

aplicación según el modelo aceptado;
si las partes son personas, sus documentos que pueden confirmar su identidad;
certificado de servicio fiscal;
el contrato de arrendamiento original que se celebró directamente con el propietario;
tres copias del contrato.

Modelo de contrato

El contrato de cesión de arrendamiento contiene principalmente la siguiente información y está redactado según el modelo:

nombre legal completo del documento, así como el lugar donde fue redactado y la fecha;
datos completos de todos los participantes en la transacción;
propiedad que se arrienda directamente y, por lo tanto, es objeto de la transacción;
cláusulas y condiciones adicionales que ambas partes consideran obligatorias para ser incluidas;
fecha, así como la firma de los participantes.

Consecuencias

Después de la transacción, es decir, después de la celebración del contrato de cesión, todos los derechos que se asignaron previamente al primer inquilino se transfieren al segundo.

El término "derechos" en este caso significa la posibilidad de poseer un terreno o cualquier inmueble.

Además de los derechos, el inquilino también asume los deberes de la primera persona, a saber:

obligación de pagar impuestos y tasas de conformidad con los actos legales reglamentarios;
obligación de pagar el alquiler;
pago de deudas en caso de que estuvieran previamente disponibles y el rubro especificado estuviera estipulado en los términos del contrato.

Diferencias del subarrendamiento

Muy a menudo, la gente corriente, lejos de la jurisprudencia, coloca conceptos tales como subarrendamiento y cesión en una fila. Sin embargo, esto no es del todo cierto.

¿Qué es el subarrendamiento? En este caso, el propietario, o el arrendatario, cede cualquier parte, o la propiedad en su conjunto, a un tercero por un período de tiempo determinado.

La cesión del derecho de arrendamiento de locales es un tipo de acuerdo muy común en el mercado inmobiliario nacional. El estado es el principal propietario de las áreas de venta / producción en nuestro país, mientras que las empresas privadas se están transfiriendo activamente estas áreas entre sí. Esto está totalmente permitido y regulado por el Código Civil de la Federación de Rusia.

Este tipo de transacción es bastante popular tanto en las capitales como en el país en su conjunto, aunque es más típico de las grandes ciudades. Además, las áreas, tanto comerciales como industriales, se pueden alquilar por varias razones:

un cambio en la situación financiera del inquilino (tanto para peor como para mejor), cuando ya no puede pagar este local o simplemente deja de ser necesario;

se establece una subsidiaria, que quieren usar como inquilino;

creación de una nueva entidad legal a partir de la empresa original. En este caso, será necesario formalizar la cesión de derechos de arrendamiento;

un negocio ubicado en un área minorista / de producción se vende a otro propietario;

La asignación puede actuar como la principal línea de negocio, una forma de obtener beneficios.

Como puede ver, la transferencia de los derechos y obligaciones del inquilino, en relación a un local no residencial, no es muy diferente a un procedimiento similar.

¡Atención! Debido a los últimos cambios en la legislación, este procedimiento (asignación) es significativamente complicado y estirado en el tiempo. El caso es que ahora, para transferir los derechos de alquiler de locales, cuyo propietario original es el estado, será necesario organizar y realizar un concurso entre los solicitantes. En este caso, el precio debería permanecer sin cambios.

El caso es que el precio del alquiler a la hora de celebrar un convenio con el municipio puede resultar muy atractivo. A menudo, empresas especializadas en tales esquemas alquilan complejos completos para su posterior subarrendamiento o cesión de locales.

La diferencia entre un subarrendamiento y un contrato de cesión es que en el momento de la cesión, pierde por completo los derechos sobre el objeto a otra persona, que al mismo tiempo se convierte en su sucesor legal. Para el subarrendamiento, por regla general, hay un cierto período de uso, después del cual volverá como el operador principal de la propiedad inmobiliaria. Además, este término se utiliza en transacciones con la entrega de parte del objeto y no del todo.

La propia posibilidad de cesión de derechos de arrendamiento está garantizada por el artículo 615 del Código Civil, que otorga al arrendador los siguientes derechos:

la posibilidad de celebrar contratos de subarrendamiento;

oportunidad transferencia completa sus derechos obtenidos por acuerdo con el dueño de la propiedad;

traslado del área utilizada para uso libre;

la posibilidad de utilizar este derecho en forma de activo pignorado;

la posibilidad de introducir este derecho al capital autorizado de las empresas creadas.

Es decir, la posibilidad de arrendar determinados inmuebles se convierte en objeto independiente de la celebración de transacciones y objeto de liquidación entre personas naturales y jurídicas.

La cesión de arrendamiento de locales tiene una serie de características, o más bien reglas, que la convierten en una operación bastante popular en el mercado inmobiliario. Entre ellos:

tras la cesión de contratos celebrados hace mucho tiempo, Nuevo dueño recibe un objeto al precio antiguo, a menudo increíblemente ventajoso, en relación con el precio actual;

la mayor concentración de estos convenios recae en los centros de las ciudades, donde se ubican los locales que aportan mayores beneficios a los emprendedores;

el nuevo inquilino tiene la oportunidad de ver este objeto “en acción”: qué tan popular es entre los clientes, cuánto beneficio tiene el negocio que se encuentra actualmente allí;

el inquilino anterior recibe la compensación material establecida por el contrato al transferir los derechos sobre este objeto directamente, sin licitación.

¡Atención! Como se mencionó anteriormente, ahora, al transferir los derechos de arrendamiento de una propiedad municipal, es necesario participar en una licitación (realizada en forma de subasta), o realizar una cesión sin la misma, pactando el monto de la comisión.

Elaboración de un contrato de cesión de derechos

El documento central involucrado en este proceso es un acuerdo sobre la transferencia de estos derechos a otra persona. La siguiente información debe incluirse en su contenido:

el procedimiento acordado para la transferencia de derechos de arrendamiento;

el monto y método de pago de compensación;

obligaciones de la parte anfitriona para el mantenimiento de esta instalación;

información sobre el pago del alquiler real;

cualquier otro acuerdo alcanzado por las partes (por ejemplo, la obligación de realizar / no remodelación, renovación del local, etc.).

¡Atención! Según el Código Civil, y específicamente el artículo número 575, si los participantes en la transacción son legales. personas que se dediquen a actividades comerciales, será imposible llevar a cabo la donación de derechos de alquiler. Por lo tanto, se requiere indicar el monto de los pagos de compensación. Naturalmente, estas transacciones son controladas por las autoridades fiscales y, si son inconsistentes, pueden cancelarse.

Una vez firmado el contrato, los participantes elaboran un acto de aceptación y cesión de los documentos relacionados con el objeto. Serán necesarios para el registro posterior de un nuevo inquilino en agencias gubernamentales. La lista de trabajos es la siguiente:

una solicitud de registro redactada a nombre de la institución;

documentos relacionados con la creación de una empresa para personas jurídicas, un pasaporte de la persona que representa los intereses o documentos civiles para las personas. caras;

poder del representante u otros documentos que acrediten sus poderes;

arrendamiento original;

TIN del nuevo propietario, su número de registro;

documentación técnica del local;

un contrato previamente redactado sobre cesión de derechos de arrendamiento;

un recibo de pago de la tasa estatal.

¡Atención! Como ocurre con cualquier transacción inmobiliaria, ante cualquier duda siempre se recomienda consultar a un abogado con experiencia en esta área.

Si todos los documentos se presentan de acuerdo con los requisitos, luego de la finalización de los procesos de registro, el nuevo propietario entra oficialmente en sus derechos como inquilino de locales no residenciales, mientras que el anterior los pierde por completo.

La transacción para la transferencia de derechos para arrendar locales no residenciales es similar a la composición de la compraventa, sin embargo, su objeto no es el inmueble en sí, sino los derechos y obligaciones para su uso en los términos especificados en el contrato. .

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¿Qué características son típicas para la cesión de derechos de arrendamiento específicamente de locales no residenciales, cómo redactar un contrato y qué documentos se necesitan para ello? Las peculiaridades de la tributación de tales transacciones se discutirán en este artículo.

Lo que es

Una cesión es la sustitución de personas en una obligación, en particular el arrendatario, con un tercero. A nivel legislativo, las normas sobre el concepto jurídico se detallan en el Código Civil de la Federación de Rusia.

Describe en detalle los derechos y obligaciones de las partes al reemplazar personas en obligaciones y cómo el propietario y el inquilino principal deben actuar al concluir dicho acuerdo.

Los derechos del inquilino incluyen:

transferencia de propiedad para subarrendamiento, sujeto a acuerdo previo con el propietario, si tal disposición se detalla en el acuerdo principal;

la posibilidad de traspasar locales no residenciales para subarrendar;

el procedimiento para registrar una transacción: si es válido por más de 1 año, es necesario presentar documentos a los órganos de Rosreestr. Si el acuerdo es válido por menos de 1 año, la ley no requiere que se aplique a la institución registradora;

el procedimiento para transferir propiedad para uso gratuito: es típico cuando las organizaciones sin fines de lucro utilizan locales no residenciales de acuerdo con sus objetivos legales, por ejemplo, religiosos;

transferencia de derechos en virtud de obligaciones comprometidas;

provisión de derechos de arrendamiento como participación en el capital autorizado de asociaciones comerciales y sin fines de lucro.

Peculiaridades

Después de la cesión de derechos, al nuevo inquilino se le otorgan los derechos de reclamo, la capacidad de usar el local y la propiedad.

A partir de este momento, existen ciertas restricciones para el propietario de un local no residencial, por ejemplo, sobre la cesión de un objeto inmobiliario a terceros para su subarrendamiento, colocándolo como garantía para obligaciones crediticias, bajo contratos hipotecarios, celebrando otros contratos. con registro de gravámenes.

En algunos casos, para la transferencia de derechos sobre una propiedad a un nuevo inquilino, se requiere el consentimiento del dueño de la propiedad.

Si tal condición no se detalla en el contrato principal, entonces, al firmar las obligaciones del subarrendamiento, no se puede solicitar el permiso por escrito del propietario sobre esta base.

Cuando el plazo del contrato es de 1 año y el contrato contiene un requisito para advertir al propietario del local no residencial, se debe presentar su consentimiento por escrito a la autoridad de registro para transacciones inmobiliarias como base legal para la transacción.

La popularidad del contrato para la cesión de derechos de reclamación en virtud de un contrato de arrendamiento de un local residencial se explica por los siguientes puntos:

el arrendatario puede obtener la propiedad para su uso mediante la celebración de un único acuerdo sin rescindir el contrato del primer participante en la relación con el propietario;

el costo de alquilar un local cuando se usa un esquema de este tipo es mucho más bajo que cuando se recibe la propiedad del propietario en vista de la relación especial y, a menudo, a largo plazo entre el propietario de la propiedad y el inquilino directo que se reemplaza en el contrato;

El plazo del contrato se toma igual en el tiempo al establecido por las partes de la relación, puede ser tanto de largo como de corto plazo, esto no tiene significación legal.

Cómo redactar un contrato y su muestra

Independientemente de los componentes del contrato de cesión del derecho de reclamación, esta transacción pertenece a la categoría de derecho civil. Las normas para su implementación están reguladas por el Código Civil de la Federación de Rusia.

Dado que, en esencia, la relación es en realidad un subarrendamiento, también deben tenerse en cuenta las disposiciones del artículo 615 del Código Civil de la Federación de Rusia, que detallan los derechos y obligaciones del inquilino.

Si los locales no residenciales pertenecen a una agencia del gobierno federal o regional, su arrendamiento en virtud de un acuerdo sobre la cesión del derecho de reclamación es posible en el marco de una subasta pública.

El contrato se redacta en cualquier forma según los requisitos de la ley. Contiene los siguientes puntos:

Nombre completo o nombres de las partes del contrato: el propietario, el inquilino o la persona que acepta la propiedad en alquiler;

para las personas jurídicas, se indica el número y la fecha del certificado de registro estatal de información en el Registro Estatal Unificado de Entidades Legales; el NIF también es obligatorio para los ciudadanos que actúan como parte de la transacción;

sujeto del acuerdo: bienes raíces, respecto de los cuales se establecen los derechos en virtud del acuerdo sobre la cesión del derecho de reclamo;

cómo se calcula el alquiler, el cronograma para su pago, el monto exacto o tarifa al momento de alquilar vivienda municipal o pública.

Las reglas para la celebración de subastas para la transferencia de propiedad para subarrendar (en virtud de un acuerdo sobre la cesión del derecho de reclamo) se especifican en el Código Civil y la ley.

La subasta a menudo es organizada por un inquilino directo, quien fija el precio de transferencia, sujeto al uso de bienes raíces en un fondo no residencial, y realiza una subasta basada en los requisitos establecidos.

En la práctica, el inquilino que ofrezca el monto máximo como pago por el uso del local en virtud del acuerdo sobre la cesión del derecho de reclamación gana la subasta.

Para realizar una subasta legítima, es necesario evaluar el valor de la propiedad que se alquila. Esta acción se lleva a cabo si existe un permiso SRO emitido por una organización competente.

Solo en presencia de este documento, la conclusión se considerará emitida por una organización autorizada.

Los siguientes factores influyen en el resultado de la determinación del valor:

área de la habitación;

disponibilidad de infraestructura;

recibir ingresos al hacer negocios en el territorio de una propiedad no residencial;

el alcance de los derechos transferidos en virtud de la transacción.

Que documentos son necesarios

Para concluir un acuerdo, se requerirán los siguientes documentos:

en el original;

propiedad del propietario al inquilino;

bajo contrato de trabajo en tres copias originales según el número de partes de la relación;

un acto sobre la transferencia de bienes raíces del inquilino a una nueva parte de la transacción, que utilizará las instalaciones para el propósito previsto;

certificados sobre la ausencia de atrasos en los pagos en relación con las obligaciones con el propietario del local residencial, la presencia de otras reclamaciones;

un acuerdo escrito del propietario de la propiedad inmobiliaria para la transferencia de derechos en virtud del contrato.

Si el plazo del contrato es inferior a 1 año, el registro de los derechos sobre bienes inmuebles en forma de arrendamiento se lleva a cabo mediante la celebración de un contrato por escrito. No se requiere notarización ni registro con Rosreestr.

Cuando la transacción tiene una duración de más de 1 año, es necesario solicitar a una institución estatal que registre los derechos sobre bienes inmuebles, incluso bajo contratos de cesión, de lo contrario dicho acuerdo se considerará inválido (nulo y sin efecto), que es, no concluido en virtud de la ley.

En consecuencia, no conlleva consecuencias legales para las partes en forma de obligación de proporcionar propiedad y, por otra parte, de pagar pagos en relación con el arrendamiento de una propiedad no residencial.

Impuesto sobre la cesión del derecho de arrendamiento de locales no residenciales

La recepción de los pagos de arrendamiento en virtud de un contrato de cesión del derecho de reclamación se grava en función del régimen fiscal adoptado para el objeto de la transacción.

Para las personas jurídicas, existe una base para calcular el impuesto sobre la renta, su tamaño está determinado por una determinada tasa. Para las organizaciones bajo el régimen fiscal general y el sistema fiscal simplificado, su tamaño será diferente.

Los ingresos también provienen de las personas que poseen locales no residenciales alquilados y de los empresarios individuales.

Al pagar el impuesto sobre la renta de las personas físicas, la tasa sobre los ingresos recibidos será del 13% con un período de declaración a más tardar el 30 de abril del año siguiente al recibo de los ingresos; también se requiere que los informes mensuales por adelantado se presenten a la oficina de impuestos.

Los impuestos también son pagados al presupuesto por asociaciones sin fines de lucro, cuyo objetivo principal no es obtener ganancias, pero que han proporcionado el uso de locales no residenciales que pertenecen a la organización por una tarifa.

Diferencia del subarrendamiento

La diferencia entre la cesión del derecho a reclamar el arrendamiento es la sustitución de la parte de la obligación sobre la base de un contrato recién celebrado. En este caso, el arrendador recibe el beneficio, y no el propietario, como ocurre con el re-arrendamiento de locales no residenciales.

La cesión del derecho de arrendamiento, incluso por dinero, le permite obtener bienes inmuebles en alquiler en los mismos términos en que se celebró el contrato con el inquilino anterior. En el caso de que el arrendamiento se haya celebrado por un período prolongado y en condiciones especialmente favorables, cuando se registró de acuerdo con todas las reglas en los órganos de Rosreestr, la contraparte, incluso habiendo comprado el derecho de arrendamiento, no permanece en un pérdida. La cesión de derechos de arrendamiento también se utiliza en los casos en que el arrendamiento se otorgó originalmente a una de las empresas incluidas en la explotación y luego otra empresa de la misma explotación se convierte en su arrendatario.
A qué debe prestar atención al redactar un contrato
Hay que tener en cuenta que la venta de un derecho de arrendamiento no es en absoluto lo mismo que un subarrendamiento. En el primer caso, todos los derechos y obligaciones estipulados en el arrendamiento previamente celebrado se transfieren a la contraparte y el arrendatario original queda completamente excluido de la relación contractual entre el arrendador y la contraparte. En caso de subarrendamiento, solo se transfiere a la contraparte el derecho de uso de la propiedad arrendada, e incluso entonces por un período finito.
La venta del derecho de arrendamiento es la única solución posible con este derecho. El contrato celebrado entre el primer inquilino y la contraparte debe necesariamente ser compensado para excluir el riesgo de reconocimiento de dicho contrato como regalo, ya que esta forma de transferencia de derechos sobre bienes inmuebles está prohibida entre personas jurídicas. Es por eso que solo el contrato de arrendamiento, que especifica el monto y el procedimiento de pago por parte del nuevo inquilino, será difícil de impugnar e invalidar. Este convenio debe estipular no solo la cesión del derecho de arrendamiento, sino también aquellas obligaciones que se le asignen al nuevo inquilino: el procedimiento y condiciones para el uso de la propiedad arrendada, su mantenimiento, así como las cuestiones de pago de alquiler y reparaciones.
El texto del contrato de arrendamiento también debe prever la transferencia del paquete de documentos al nuevo inquilino por parte del anterior. Debe incluir el original del contrato de arrendamiento primario, el certificado original de registro estatal del derecho de arrendamiento, el pasaporte técnico y catastral del edificio o local, el pasaporte catastral o plano del terreno, así como los documentos que confirmen la puntualidad. pago del alquiler por parte del inquilino anterior. El contrato de arrendamiento se redacta en forma de contrato de arrendamiento, ya que en este caso es el contrato principal. En el caso de que el contrato de arrendamiento principal se haya registrado con las autoridades de Rosreestr, el contrato de arrendamiento también está sujeto a un registro obligatorio.