Nedzīvojamo telpu nomas tiesību pārdošana. Kas ir nomas tiesību piešķiršana. Darba devēja pamattiesības

Uzņēmējdarbības praksē mūsdienu pasaulē ir tāds jēdziens kā tiesību pārdošana. Īpašuma nomas un lietošanas tiesības nav izņēmums. Ar darījumu saprot nomas tiesību pārdošanu citai personai par atlīdzību. To bieži jauc ar apakšnomu, kad nomnieks nodod nomas tiesības kādam citam.

Pārdošanas laikā parādās vēl viens īrnieks, vecais īrnieks atstāj saistības;
Pārdodot tiesības, tiek nodots viss tiesību un saistību apjoms. nomas pircējam;
Apakšnoma pastāv, pamatojoties uz līgumu starp nomnieku un īpašuma īpašnieku, kas ir daļa no nomas līguma... Apakšnoma var būt aizliegta, nepieciešama atļauja vai tā var rasties, pamatojoties tikai uz īrnieka lēmumu;
Ja nomas līgums tiek izbeigts, apakšnoma beidzas automātiski., apakšīrnieks ir atbildīgs pret īrnieku, tas pats ir atbildīgs pret īpašuma īpašnieku.
Tiesību pārdošana, visticamāk, kļūst par faktu īpašuma īpašniekam, īpašuma īpašnieks vai nu pieņem darījumu, vai paliek bez īrnieka. Pat ja tiek paredzēta kompensācija par nomas līguma pirmstermiņa atcelšanu, tā tik un tā nesedz visus zaudējumus.

PPA priekšrocības īrniekam

Priekšrocības:

Pirmais īrnieks zaudē problēmas īres līguma atcelšanas dēļ;
Īrnieks, kurš viņu nomainījis, īpašumu saņem uz ilgu laiku ar diezgan izdevīgiem nosacījumiem, ja nav mainījušies vairāki īrniekam svarīgi nosacījumi;
Tieša materiāla labuma saņemšana no aktīva, kas prasa papildu izmaksas;

PPA trūkumi

Trūkumi:

Nomas tiesību piešķiršana kļūst par atsevišķu biznesu, un pievilcīgi īpašumi sāk pieaugt vērtība;
Nomas tiesību pārdošana kā bizness rada konkurenci starp tiem, kas vēlas iegūt pievilcīgu objektu;
Īpašuma īpašnieks var piekrist pārdošanai, ja tiek paaugstināta nomas maksa;
Risks iegūt problēmobjektu slēptu trūkumu dēļ un atbildēt par tiem īpašuma īpašnieka priekšā;
Cedēšana iespējama tikai ar īpašuma īpašnieka piekrišanu;
Nepieciešamība tērēt naudu pie notāra (ja ar viņu tika sastādīts sākotnējais līgums) un pārreģistrācija (ja tika reģistrēts sākotnējais līgums);
Nomas līguma atzīšana par spēkā neesošu noved pie tiesību atzīšanas un cesijas;
Nelielas grūtības ir saistībā ar nodokļu atskaišu sagatavošanu un turpmāk maksājamā nodokļa aprēķinu.

Pieprasītie dokumenti

Kāds papīrs ir nepieciešams, izlemj, kurš objekts tiek nodots. Ja zeme, tad:

Pases kopija;
Pilnvaras kopija(vēlams notariāli apliecināts);
Sākotnējais līgums;
Īpašnieka piekrišana kam objekts pieder;
Iestādes piekrišana atbildīgs par tiesību nodošanu uz valsts vai pašvaldības īpašumu;
Pārdošanas līgums(tiesību piešķiršana uz objektu);
Pieņemšanas sertifikāts objekts;
Laulātā piekrišana(ja īpašums uzskatāms par kopīgu);
Ķīlas ņēmēja piekrišana(objekta apgrūtinājuma gadījumā);
Pārstāvja pilnvara;
Organizācijas statūtu un dokumentu kopijas kas apliecina direktora vai cita paraksta tiesības slēgt darījumu.
Lauksaimniecības zemes noma ir atļauta lauksaimniecības produkcijas ražotājiem, un nomas pārdošana ir atļauta organizācijai, kas nodarbojas ar attiecīgo darbību;
Īpašuma nomas tiesību iegāde, kam nepieciešama licence, ir atļauts, ja pircējam ir licence. Licences trūkums padara darījumu par spēkā neesošu.

Dokumentācijas sarežģītība un apjoms atšķiras.... Viena lieta ir piešķirt maza veikala nomas tiesības, bet cita lieta ir uzņēmumam, kurā tikai nodošanas akts ir vairāku lappušu dokuments ar detalizētu īpašuma uzskaiti.

Dokumentu oriģinālus atnes uz reģistrāciju, kopijas apliecina dienesta darbinieki. Ja tiek izmantota vietne "Gosuslugi", elektroniskās kopijas tiek apliecinātas ar elektronisko ciparparakstu. Tomēr jums ir jāiesniedz dokumenti verifikācijas pabeigšanas procedūrā.

Svarīgs! Ja reģistrācija tiek veikta pa pastu, visas kopijas ir apliecinātas pie notāra, kā arī tiek apliecināti paraksti.

Kam jāpievērš uzmanība, parakstot līgumu?

Iepriekš rūpīgi jāsarunā līguma nosacījumi. Diskusija tiek ierakstīta sarakstē, apstiprināšanas protokolos, strīda gadījumā bieži tiek izmantota tiesā. Ja runājam par valsts vai pašvaldības īpašumu, nosacījumi vienmēr tiek izvirzīti bargi, sarunu priekšmets ir vai nu termiņš, vai cena. Tomēr arī cena ir stingri regulēta.

Cita lieta, ja objekts ir privātīpašums, var sarunāt jebko, lai gan nav izslēgti noteikumi par licencēšanu vai īpašuma izmantošanu tikai ierobežotiem mērķiem.

Tiesību nodošana ir tikai tiesību un pienākumu nodošana no vienas personas otrai, tāpēc jums ir jāpārliecinās, ka līgumā netiek veiktas būtiskas korekcijas:

Vēlams rūpīgi pārrakstīt līguma priekšmetu vai arī tajā jābūt saitei uz rūpīgi izstrādātiem pielikumiem ar aprakstu;
Kurš ir atbildīgs īres parāda gadījumā;
Jautājumi par atbildību par līguma pārkāpumiem, kas atklāti pēc nomas tiesību pārdošanas;
Vai līgumā ir paredzēta iespēja to turpināt pēc derīguma termiņa beigām?

Cesijas līgums tiek slēgts ar bijušo īrnieku, tāpēc jāizvērtē visi iespējamie varianti saistībā ar viņa darbības rezultātiem.

To ir noderīgi atzīmēt! Tiesību nodošana rada arī nodokļu sekas. Norīkojuma izmaksas pircējs ņem vērā kā citus pamatotus izdevumus, kopš nav atļauts tos iekasēt tieši kā izdevumus. Tiesību pārdevējs uzskaita rezultātu kā tiesību izmantošanu, kā rezultātā rodas ienākuma nodokļa maksāšanas pienākums.

PPA noteikumi un cena

Termiņu parasti ierobežo sākotnējā līguma ilgums, bet var tikt atjaunots vai atjaunots atkarībā no sākotnējiem nosacījumiem;
Līgumcena- atkarīgs no objekta vērtības (nekustamā īpašuma cenas noteiktas, automašīnām - citas).

Šobrīd arvien lielāku popularitāti gūst šāda veida darījums, piemēram, nomas tiesību cesija. Noteiktajā kārtībā ir pieļaujams iznomāt tādas nedzīvojamās telpas kā, piemēram, iepirkšanās paviljonu.

Cienījamie lasītāji! Rakstā ir runāts par tipiskiem juridisko jautājumu risināšanas veidiem, taču katrs gadījums ir individuāls. Ja vēlaties uzzināt, kā atrisināt tieši savu problēmu- sazinieties ar konsultantu:

PIETEIKUMU UN ZVANU TIEK PIEŅEMTI 24/7 un BEZ DIENĀM.

Tas ir ātri un PAR BRĪVU!

Daudziem individuālajiem uzņēmējiem šī ir gandrīz vienīgā iespēja īrēt telpas lielā tirdzniecības kompleksā. Līzinga nodošana ir ļoti izdevīga laika ietaupījuma ziņā.

Šajā gadījumā nav nepieciešams lauzt līgumu ar iepriekšējo īrnieku un pēc tam noslēgt jaunu dokumentu saskaņā ar jaunajiem nosacījumiem.

Cesijas gadījumā visi sākotnēji noslēgtā līguma nosacījumi paliek nemainīgi.

Pārsūtīšanas funkcijas

Galvenās iezīmes, slēdzot nomas cesijas līgumu, ir šādas:

nav jāziņo tiešajam telpas vai zemes gabala īpašniekam par īrnieka tiesību nodošanu trešajai personai, taču tas ir pieņemami, ja puses vēlas;
iespēja atstāt sākotnējo īres līgumu nemainīgu, tas ir, tas, ka nav nepieciešams to grozīt tādā plānā kā īres maksas apmērs, maksāšanas laiks un datumi utt.

Kāpēc tas ir vajadzīgs?

Kāpēc nepieciešama nomas tiesību cesija? Šāda veida darījums nepieciešams gadījumos, kad sākotnējais nomnieks izsaka vēlmi nodot tiesības uz zemi vai jebkuru telpu trešajai personai, izvairoties no liekas kavēšanās.

Sakarā ar to, ka tiesību nodošana ir diezgan vienkārša procedūra nekā līguma laušana un tā sekojoša atkārtota noslēgšana, praktiski nepieciešams, kad trešais īrnieks sistēmā pārņem ne tikai iepriekšējā īpašnieka tiesības, bet arī viņa tiesības. saistības. Tādi, piemēram, kā nodokļu nomaksa, kā arī maksājumi tieši par īri.

Nomas tiesību cesija

Nomas tiesību nodošana nozīmē iepriekšējā īrnieka tiesību un pienākumu nodošanu nākamajam pilnā apmērā.

Darījumu šāda veida līguma noslēgšanai var slēgt par:

nedzīvojamās telpas;
zemes gabals;
citi nekustamā īpašuma objekti.

Zemes gabals

Vienošanās par ietver dažas funkcijas.

Piemēram, piemēram:

nomniekiem, gan nākamajam, gan iepriekšējam, ir pienākums par darījumu paziņot tiešajam zemes īpašniekam, taču viņa piekrišana gan rakstiski, gan mutiski darījumam nav nepieciešama;
kā teikts, īpašniekam, tas ir, iznomātājam tieši, ievērojot pušu parakstītu atbilstošu līgumu, ir pienākums nodrošināt nomniekam gan zemes nomas, gan lietošanas tiesības;
Tajā arī teikts, ka šāda veida līgumam ir nepieciešami papildu punkti, piemēram, zemju robežu obligātā specifika, kā arī to atrašanās vieta.

Nedzīvojamās telpas

Tāpat kā zemes gabalu gadījumā, arī nekustamā īpašuma nomas tiesību cesijas līgums ir apveltīts ar šādām pazīmēm:

slēdzot telpu īres līgumu starp telpu īpašnieku, kā arī īrnieku, pirmajam ir tiesības norādīt tādu punktu kā tiesību cesijas nepieļaujamību, tas ir saistīts ar to, ka īrnieka piekrišana ir nav jāslēdz cesijas līgums;
pieņemot nedzīvojamās telpas, trešā persona nomas sistēmā akceptē arī visus iepriekšējā līguma nosacījumus un nodokļu un nodevu parādus, ja tādi ir, arī šādus parādus ir pieļaujams iekļaut darījuma kopējās izmaksās;
īres tiesību nodošana uz nedzīvojamo telpu nereti ir ļoti izdevīgs darījums sākotnējam īrniekam, tas ir saistīts ar to, ka, pabeidzot šo procedūru, viņš saņem noteiktu naudas summu par līguma noslēgšanu.

Trešajai pusei

Īpašuma tiesību cesijas darījuma īpatnība ir tāda, ka tas tiek noslēgts tikai starp trešo un otro posmu telpu vai zemes nomas ķēdē.

Tas ir, jebkura objekta tiešā īpašnieka vai viņa likumīgā pārstāvja personīga klātbūtne nav nepieciešama.

Tāpat, noslēdzot darījuma procedūru, pusēm ir tiesības līgumā iekļaut noteiktus punktus, par kuriem tās jau iepriekš vienojušās, taču tām nekādā gadījumā nevajadzētu mainīt vai grozīt sākotnējo tieši ar īpašnieku noslēgto nomas līgumu.

Reģistrācijas procedūra

Īpašuma tiesību cesijas darījuma reģistrācijas procedūra ietver vairākus galvenos posmus:

dokumentācijas savākšana, līguma veidlapas sagatavošana, kā arī pušu mutiska vienošanās par lietām, kuru iekļaušana dokumentā ir obligāta, kā arī vairāku jebkādu papildu nosacījumu ieviešana;
sazinoties ar atbilstošo reģistrācijas iestādi;
apliecinātu un apzīmogotu likumīgā spēkā stājušos dokumentu iegūšana, saskaņā ar kuriem tiesības uz jebkuru objektu tiek nodotas no vienas personas otrai.

Dokumenti

Lai noslēgtu darījumu par nomas tiesību cesiju, pusēm ir jābūt šādu obligāto dokumentu paketei:

pieteikums pēc pieņemtā parauga;
ja puses ir fiziskas personas - viņu dokumenti, kas var apliecināt viņu identitāti;
nodokļu dienesta apliecība;
sākotnējais nomas līgums, kas noslēgts tieši ar īpašnieku;
trīs līguma eksemplāri.

Līguma paraugs

Nomas cesijas līgums galvenokārt satur šādu informāciju un ir sastādīts pēc parauga:

dokumenta pilns juridiskais nosaukums, kā arī tā sastādīšanas vieta un datums;
visu darījuma dalībnieku pilnīgus datus;
īpašums, kas ir tieši iznomāts un attiecīgi ir darījuma priekšmets;
papildu klauzulas un nosacījumi, kurus abas puses uzskata par obligāti iekļaujamiem;
datums, kā arī dalībnieku paraksti.

Efekti

Pēc darījuma, tas ir, pēc cesijas līguma noslēgšanas, visas tiesības, kas iepriekš tika piešķirtas pirmajam īrniekam, tiek nodotas otrajam.

Termins "tiesības" šajā gadījumā nozīmē iespēju iegūt īpašumā zemes gabalu vai jebkuru nekustamo īpašumu.

Papildus tiesībām īrnieks pārņem arī pirmās personas pienākumus, proti:

pienākums maksāt nodokļus un nodevas saskaņā ar normatīvajiem aktiem;
pienākums maksāt īri;
parādu apmaksa gadījumā, ja tie iepriekš bija pieejami un līguma noteikumos bija atrunāta norādītā pozīcija.

Atšķirības no apakšnomas

Diezgan bieži parastie cilvēki, tālu no jurisprudences, tādus jēdzienus kā apakšnoma un cesija saliek vienā rindā. Tomēr tā nav gluži taisnība.

Kas ir apakšnoma? Šajā gadījumā īpašnieks vai nomnieks jebkuru daļu vai īpašumu kopumā uz noteiktu laiku nodod trešajai personai.

Telpu nomas tiesību cesija ir ļoti izplatīts līgumu veids iekšzemes nekustamā īpašuma tirgū. Valsts ir galvenais mazumtirdzniecības/ražošanas platību īpašnieks mūsu valstī, savukārt privātie uzņēmumi aktīvi nodod šīs platības viens otram. To pilnībā atļauj un regulē Krievijas Federācijas Civilkodekss.

Šis darījumu veids ir diezgan populārs gan galvaspilsētās, gan valstī kopumā, lai gan tas ir raksturīgākais lielajām pilsētām. Turklāt gan komerciālās, gan rūpnieciskās platības var iznomāt dažādu iemeslu dēļ:

īrnieka finansiālā stāvokļa izmaiņas (gan uz slikto, gan uz labo pusi), kad viņš vairs nevar samaksāt par šīm telpām vai tās vienkārši pārstāj būt vajadzīgas;

tiek dibināts meitas uzņēmums, kuru vēlas izmantot kā īrnieku;

jaunas juridiskās personas izveide no sākotnējā uzņēmuma. Šajā gadījumā būs nepieciešams noformēt nomas tiesību cesiju;

mazumtirdzniecības/ražošanas zonā esošais uzņēmums tiek pārdots citam īpašniekam;

uzdevums var darboties kā galvenais uzņēmējdarbības virziens, veids, kā gūt peļņu.

Kā redzat, īrnieka tiesību un pienākumu nodošana attiecībā uz nedzīvojamām telpām daudz neatšķiras no līdzīgas procedūras.

Uzmanību! Sakarā ar jaunākajām izmaiņām likumdošanā šī procedūra (norīkojums) ir ievērojami sarežģīta un laika gaitā izstiepta. Lieta tāda, ka šobrīd, lai nodotu telpu īres tiesības, kuru sākotnējā īpašniece ir valsts, būs jāorganizē un jāveic konkurss pretendentu starpā. Šajā gadījumā cenai vajadzētu palikt nemainīgai.

Lieta tāda, ka īres cena, slēdzot līgumu ar pašvaldību, var būt ļoti pievilcīga. Bieži vien veselus kompleksus nomā uzņēmumi, kas specializējas šādās shēmās, tālākai telpu apakšnomāšanai vai piešķiršanai.

Atšķirība starp apakšnomas līgumu un cesijas līgumu ir tāda, ka, nododot to, jūs pilnībā zaudējat tiesības uz objektu citai personai, kas vienlaikus kļūst par jūsu tiesību pārņēmēju. Apakšnomā, kā likums, ir noteikts lietošanas periods, pēc kura Jūs atgriezīsities kā galvenais nekustamā īpašuma apsaimniekotājs. Tāpat šis termins tiek lietots darījumos ar objekta daļas, nevis visa, piegādi.

Pašu nomas tiesību cesijas iespēju garantē Civilkodeksa 615. pants, kas dod iznomātājam šādas tiesības:

apakšnomas līgumu slēgšanas iespēja;

iespēja pilnībā nodot savas tiesības, kas iegūtas, vienojoties ar īpašuma īpašnieku;

izmantotās platības nodošana bezatlīdzības lietošanā;

iespēja izmantot šīs tiesības ieķīlāta aktīva veidā;

iespēja ieviest šīs tiesības uz izveidoto uzņēmumu pamatkapitālu.

Citiem vārdiem sakot, iespēja iznomāt noteiktu īpašumu kļūst par neatkarīgu darījumu noslēgšanas objektu un norēķinu priekšmetu starp fiziskām un juridiskām personām.

Telpu nomas piešķiršanai ir vairākas iezīmes, pareizāk sakot, noteikumi, kas padara to par diezgan populāru darbību nekustamā īpašuma tirgū. Starp viņiem:

nododot sen noslēgtos līgumus, jaunais īpašnieks saņem objektu par veco, bieži vien neticami izdevīgu, salīdzinot ar šodienas cenu;

lielākā šādu līgumu koncentrācija krīt uz pilsētu centriem, kur atrodas telpas, kas uzņēmējiem sniedz vislielāko labumu;

jaunajam nomniekam ir iespēja apskatīt šo objektu “darbībā”: cik tas ir populārs klientu vidū, cik lielu peļņu nes bizness, kas šobrīd tur atrodas;

iepriekšējais īrnieks saņem līgumā noteikto materiālo atlīdzību, nododot tiesības uz šo objektu tiešā veidā, nerīkojot konkursu.

Uzmanību! Kā minēts iepriekš, šobrīd, nododot pašvaldības īpašumā esošo telpu nomas tiesības, ir vai nu jāpiedalās konkursā (tiek rīkota izsoles veidā), vai arī jāveic uzdevums bez tā, vienojoties par nomas apmēru. komisija.

Līguma sastādīšana par tiesību nodošanu

Šajā procesā iesaistītais centrālais dokuments ir līgums par šo tiesību nodošanu citai personai. Tā saturā jāiekļauj šāda informācija:

saskaņotā nomas tiesību nodošanas kārtība;

kompensācijas izmaksu apmēru un veidu;

uzņēmējas puses pienākumi šīs iekārtas uzturēšanai;

informācija par faktiskās nomas maksas samaksu;

jebkādas citas pušu vienošanās (piemēram, pienākums veikt/neveikt pārbūvi, telpu renovāciju u.c.).

Uzmanību! Saskaņā ar Civilkodeksu un konkrēti panta numuru 575, ja darījuma dalībnieki ir likumīgi. personām, kas nodarbojas ar komercdarbību, īres tiesību dāvināšanu nebūs iespējams veikt. Līdz ar to ir nepieciešams norādīt kompensācijas izmaksu apmēru. Protams, šādus darījumus uzrauga nodokļu iestādes, un, ja tie ir pretrunīgi, tos var atcelt.

Pēc līguma parakstīšanas dalībnieki sastāda ar objektu saistīto dokumentu pieņemšanas un nodošanas aktu. Tie būs nepieciešami jauna īrnieka turpmākai reģistrācijai valsts aģentūrās. Papīru saraksts ir šāds:

uz iestādes vārda sastādītu reģistrācijas pieteikumu;

juridiskajām personām ar uzņēmuma dibināšanu saistītie dokumenti, interešu pārstāvja pase vai privātpersonām civildokumenti. sejas;

pārstāvja pilnvara vai citi dokumenti, kas apliecina viņa pilnvaras;

sākotnējā noma;

Jaunā īpašnieka TIN, viņa reģistrācijas numurs;

telpu tehniskā dokumentācija;

iepriekš sastādītu līgumu par nomas tiesību nodošanu;

kvīts par valsts nodevas samaksu.

Uzmanību! Kā ar jebkuru darījumu ar nekustamo īpašumu, ja rodas šaubas, vienmēr ieteicams konsultēties ar juristu ar pieredzi šajā jomā.

Ja visi dokumenti ir iesniegti atbilstoši prasībām, tad pēc reģistrācijas procesu pabeigšanas jaunais īpašnieks oficiāli nonāk savās nedzīvojamo telpu īrnieka tiesībās, savukārt iepriekšējais tās zaudē pilnībā.

Darījums par nedzīvojamo telpu īres tiesību nodošanu ir līdzīgs pirkuma-pārdošanas sastāvam, taču tā priekšmets nav pats nekustamais īpašums, bet gan tiesības un pienākumi par tā lietošanu uz līgumā noteiktajiem nosacījumiem.

Cienījamie lasītāji! Rakstā ir runāts par tipiskiem juridisko jautājumu risināšanas veidiem, taču katrs gadījums ir individuāls. Ja vēlaties uzzināt, kā atrisināt tieši savu problēmu- sazinieties ar konsultantu:

PIETEIKUMU UN ZVANU TIEK PIEŅEMTI 24/7 un BEZ DIENĀM.

Tas ir ātri un PAR BRĪVU!

Kādas pazīmes ir raksturīgas tieši nedzīvojamo telpu nomas tiesību piešķiršanai, kā noformēt līgumu un kādi dokumenti tam nepieciešami? Par šādu darījumu aplikšanas ar nodokli īpatnībām tiks runāts šajā rakstā.

Kas tas ir

Cedījums ir personu, jo īpaši nomnieka, aizstāšana saistībā ar trešo personu. Likumdošanas līmenī juridiskās koncepcijas normas ir noteiktas Krievijas Federācijas Civilkodeksā.

Tajā detalizēti aprakstītas pušu tiesības un pienākumi, aizstājot personas par saistībām un kā jārīkojas īpašniekam un galvenajam īrniekam, slēdzot šādu līgumu.

Īrnieka tiesības ietver:

īpašuma nodošana apakšnomā, iepriekš vienojoties ar īpašnieku, ja šāds noteikums ir paredzēts galvenajā līgumā;

iespēja nodot apakšnomā nedzīvojamās telpas;

darījuma reģistrēšanas procedūra - ja tas ir derīgs vairāk nekā 1 gadu, ir jāiesniedz dokumenti Rosreestr struktūrām. Ja līgums ir spēkā mazāk par 1 gadu, tad ar iesniegumu reģistrācijas iestādē nav jāvēršas;

īpašuma nodošanas bezatlīdzības lietošanā kārtība - raksturīga, ja nedzīvojamās telpas izmanto bezpeļņas organizācijas atbilstoši saviem statūtos noteiktajiem mērķiem, piemēram, reliģiskām;

ieķīlāto saistību tiesību pāreja;

nomas tiesību nodrošināšana kā daļa no komerciālo un bezpeļņas biedrību pamatkapitāla.

Īpatnības

Pēc tiesību cesijas jaunajam īrniekam tiek piešķirtas prasījuma tiesības, tiesības izmantot telpas un īpašumtiesības.

No šī brīža ir noteikti ierobežojumi nedzīvojamo telpu īpašniekam, piemēram, nekustamā īpašuma objekta nodošanai trešajām personām apakšnomā, izvietojot to kā nodrošinājumu kredītsaistībām, saskaņā ar hipotēkas līgumiem, slēdzot citus līgumus. ar apgrūtinājumu reģistrāciju.

Atsevišķos gadījumos tiesību uz īpašumu nodošanai jaunam īrniekam ir nepieciešama īpašuma īpašnieka piekrišana.

Ja pamatlīgumā šāds nosacījums nav atrunāts, tad, parakstot apakšnomas saistības, uz tā pamata nedrīkst prasīt īpašnieka rakstisku atļauju.

Ja līguma termiņš ir 1 gads un līgumā ir ietverta prasība brīdināt neapdzīvojamās telpas īpašnieku, kā darījuma tiesiskais pamats reģistrācijas iestādē jāiesniedz viņa rakstiska piekrišana darījumiem ar nekustamo īpašumu.

Līguma par prasījuma tiesību cesiju saskaņā ar dzīvojamās telpas īres līgumu popularitāti izskaidro šādi punkti:

nomnieks var iegūt īpašumu lietošanā, noslēdzot vienotu līgumu, nepārtraucot pirmā attiecību dalībnieka līgumu ar īpašnieku;

telpu īres izmaksas, izmantojot šādu shēmu, ir daudz zemākas nekā saņemot īpašumu no īpašnieka, ņemot vērā īpašās un bieži vien ilgstošas attiecības starp īpašuma īpašnieku un tiešo īrnieku, kurš līgumā tiek aizstāts;

līguma termiņš tiek pieņemts laikā līdzvērtīgs attiecību pušu nodibinātajam, tas var būt gan ilglaicīgs, gan īslaicīgs, tam nav juridiskas nozīmes.

Kā sastādīt līgumu un tā paraugu

Neatkarīgi no prasījuma tiesību cesijas līguma sastāvdaļām šis darījums pieder pie civiltiesību kategorijas. Tās īstenošanas normas regulē Krievijas Federācijas Civilkodekss.

Tā kā pēc būtības attiecības faktiski ir apakšnoma, jāņem vērā arī Krievijas Federācijas Civilkodeksa 615. panta noteikumi, kas nosaka īrnieka tiesības un pienākumus.

Ja nedzīvojamās telpas pieder federālajai vai reģionālajai valsts aģentūrai, to noma saskaņā ar līgumu par prasījuma tiesību cesiju ir iespējama publiskas izsoles ietvaros.

Līgums tiek sastādīts jebkurā formā, pamatojoties uz likuma prasībām. Tajā ir šādi punkti:

Līgumslēdzēju pušu pilns vārds vai vārdi - īpašnieks, īrnieks vai persona, kas pieņem telpas īrēšanai;

juridiskām personām ir norādīts informācijas valsts reģistrācijas apliecības numurs un datums vienotajā valsts juridisko personu reģistrā, TIN ir nepieciešams arī pilsoņiem, kas darbojas kā darījuma puse;

līguma priekšmets - nekustamais īpašums, uz kuru tiek noteiktas tiesības saskaņā ar līgumu par prasījuma tiesību cesiju;

kā tiek aprēķināta īres maksa, tās maksāšanas grafiks, precīza summa vai likme, īrējot pašvaldības vai valsts dzīvojamo māju.

Izsoļu rīkošanas noteikumi par īpašuma nodošanu apakšnomā (saskaņā ar līgumu par prasījuma tiesību cesiju) ir noteikti Civilkodeksā un likumā.

Izsoli bieži rīko tiešais nomnieks, kurš nosaka nodošanas cenu, ievērojot nekustamā īpašuma izmantošanu nedzīvojamā fondā, un rīko izsoli, pamatojoties uz norādītajām prasībām.

Praksē izsolē uzvar īrnieks, kurš piedāvā maksimālo summu kā samaksu par telpu izmantošanu saskaņā ar līgumu par prasījuma tiesību cesiju.

Lai veiktu likumīgu izsoli, nepieciešams novērtēt iznomājamā īpašuma vērtību. Šī darbība tiek veikta, ja ir SRO atļauja, ko izdevusi kompetenta organizācija.

Tikai šī dokumenta klātbūtnē tiks uzskatīts, ka slēdziens ir izdots pilnvarotā organizācijā.

Vērtības noteikšanas rezultātu ietekmē šādi faktori:

telpas platība;

infrastruktūras pieejamība;

ienākumu saņemšana, veicot uzņēmējdarbību nedzīvojamā īpašuma teritorijā;

darījuma ietvaros nodoto tiesību apjoms.

Kādi dokumenti ir nepieciešami

Lai noslēgtu līgumu, būs nepieciešami šādi dokumenti:

oriģinālā;

īpašums no īpašnieka līdz īrniekam;

saskaņā ar darba līgumu trīs oriģinālos eksemplāros atbilstoši attiecību pušu skaitam;

aktu par nekustamā īpašuma nodošanu no īrnieka jaunai darījuma pusei, kura izmantos telpas paredzētajam mērķim;

izziņas par maksājumu kavējumu neesamību saistībā ar saistībām ar dzīvojamās telpas īpašnieku, citu prasījumu esamību;

nekustamā īpašuma īpašnieka rakstiska vienošanās par tiesību nodošanu saskaņā ar līgumu.

Ja līguma termiņš ir mazāks par 1 gadu, tad tiesību uz nekustamo īpašumu reģistrācija nomas veidā tiek veikta, noslēdzot rakstisku līgumu. Notariāls apstiprinājums un reģistrācija Rosreestr nav nepieciešama.

Ja darījuma ilgums ir ilgāks par 1 gadu, jāvēršas valsts institūcijā, kas reģistrē tiesības uz nekustamo īpašumu, tai skaitā saskaņā ar cesijas līgumiem, pretējā gadījumā šāda vienošanās tiks uzskatīta par spēkā neesošu (neesošu), ka nav noslēgts saskaņā ar likumu.

Attiecīgi tas neizraisa pusēm juridiskas sekas, kas izpaužas kā pienākums nodrošināt īpašumu un, no otras puses, maksāt maksājumus saistībā ar nedzīvojamā īpašuma nomu.

Nodoklis par nedzīvojamo telpu nomas tiesību cesiju

Nomas maksājumu saņemšana saskaņā ar līgumu par prasījuma tiesību cesiju tiek aplikta ar nodokli atkarībā no darījuma priekšmetam pieņemtā nodokļu režīma.

Juridiskām personām ir pamats aprēķināt ienākuma nodokli, tā lielumu nosaka noteikta likme. Organizācijām, uz kurām attiecas vispārējais nodokļu režīms un vienkāršotā nodokļu sistēma, tās lielums būs atšķirīgs.

Ienākumus gūst arī privātpersonas, kurām pieder iznomātas nedzīvojamās telpas, un individuālie uzņēmēji.

Maksājot iedzīvotāju ienākuma nodokli, likme no saņemtajiem ienākumiem būs 13% ar pārskata periodu ne vēlāk kā līdz ienākuma saņemšanai sekojošā gada 30.aprīlim, tāpat nodokļu inspekcijā jāiesniedz ikmēneša avansa pārskati.

Nodokļus budžetā iemaksā arī bezpeļņas biedrības, kuru galvenais mērķis nav peļņas gūšana, bet kuras par maksu ir paredzējušas izmantot organizācijai piederošās neapdzīvojamās telpas.

Atšķirība no apakšnomas

Atšķirība starp nomas prasījuma tiesību cesiju ir saistības puses aizstāšana uz jaunslēgta līguma pamata. Šajā gadījumā pabalstu saņem izīrētājs, nevis īpašnieks, kā tas ir gadījumos ar nedzīvojamo telpu tālāknomāšanu.

Nomas tiesību nodošana, tai skaitā par naudu, ļauj iegūt nekustamo īpašumu nomā ar tādiem pašiem noteikumiem, kādi tika noslēgti ar iepriekšējo īrnieku. Gadījumā, ja nomas līgums tika noslēgts uz ilgu laiku un ar īpaši izdevīgiem nosacījumiem, kad tas tika reģistrēts saskaņā ar visiem noteikumiem Rosreestr struktūrās, darījuma partneris, pat izpircis nomas tiesības, nepaliek nomas līgumā. zaudējums. Nomas tiesību cesija tiek izmantota arī gadījumos, kad noma sākotnēji tika izsniegta vienam no saimniecībā iekļautajiem uzņēmumiem, un pēc tam par tā nomnieku kļūst cits tās pašas saimniecības uzņēmums.
Kam jāpievērš uzmanība, sastādot līgumu
Jāpatur prātā, ka nomas tiesību pārdošana nepavisam nav tas pats, kas apakšnoma. Pirmajā gadījumā visas iepriekš noslēgtajā nomas līgumā noteiktās tiesības un pienākumi tiek nodoti darījuma partnerim, un sākotnējais nomnieks tiek pilnībā izslēgts no līgumattiecībām starp iznomātāju un darījuma partneri. Apakšnomas gadījumā darījuma partnerim tiek nodotas tikai tiesības izmantot nomāto īpašumu un arī tad uz noteiktu laiku.
Nomas tiesību pārdošana ir vienīgais iespējamais risinājums ar šīm tiesībām. Līgums, kas noslēgts starp pirmo īrnieku un darījuma partneri, obligāti ir jākompensē, lai izslēgtu risku, ka šāds līgums tiks atzīts par dāvanu, jo šāda veida tiesību uz nekustamo īpašumu nodošana starp juridiskām personām ir aizliegta. Tieši tāpēc tikai īres līgums, kurā noteikta summa un maksāšanas kārtība jaunajam īrniekam, būs grūti apstrīdams un atzīts par spēkā neesošu. Šajā līgumā būtu jāparedz ne tikai nomas tiesību nodošana, bet arī tie pienākumi, kas tiek uzlikti jaunajam īrniekam: iznomātā īpašuma lietošanas kārtība un nosacījumi, tā uzturēšana, kā arī īres maksāšanas un remontdarbu jautājumi.
Īres līguma tekstā jāparedz arī dokumentu paketes nodošana jaunajam īrniekam iepriekšējam. Tajā jāiekļauj primārā nomas līguma oriģināls, nomas tiesību valsts reģistrācijas apliecības oriģināls, ēkas vai telpas tehniskā un kadastrālā pase, zemes gabala kadastrālā pase vai plāns, kā arī dokumenti, kas apliecina savlaicīgu nomas tiesību reģistrāciju. īres maksas samaksa, ko veicis iepriekšējais īrnieks. Nomas līgums tiek sastādīts nomas līguma veidā, jo šajā gadījumā tas ir galvenais līgums. Gadījumā, ja primārais nomas līgums tika reģistrēts Rosreestr iestādēs, arī tālāknomas līgums ir obligāti jāreģistrē.