Pagbebenta ng karapatang mag-arkila ng mga lugar na hindi tirahan. Ano ang pagtatalaga ng mga karapatan sa pagpapaupa? Mga pangunahing karapatan ng isang tagapag-empleyo

Sa pagsasanay sa negosyo sa modernong mundo Mayroong isang bagay tulad ng pagbebenta ng mga karapatan. Ang mga karapatang umupa at gumamit ng ari-arian ay walang pagbubukod. Ang isang transaksyon ay ang pagbebenta ng isang karapatan sa pag-upa sa ibang tao para sa isang bayad. Madalas itong nalilito sa sublease, kapag inilipat ng nangungupahan ang mga karapatan sa pagpapaupa sa ibang tao.

Kapag nagbebenta, may lumalabas na ibang nangungupahan, ang lumang nangungupahan ay umalis sa obligasyon;
Kapag nagbebenta ng mga karapatan, ang buong saklaw ng mga karapatan at obligasyon ay inililipat sa bumibili ng lease;
Umiiral ang sublease sa pamamagitan ng isang kasunduan sa pagitan ng nangungupahan at ng may-ari ng ari-arian, sa loob ng balangkas ng kasunduan sa pag-upa. Maaaring ipagbawal ang subletting, mangailangan ng pahintulot, o lumabas batay lamang sa desisyon ng nangungupahan;
Kung ang kasunduan sa pag-upa ay winakasan, ang sublease ay awtomatikong magwawakas din., ang subtenant ay may pananagutan sa nangungupahan, at siya rin ay may pananagutan sa may-ari ng ari-arian.
Ang pagbebenta ng mga karapatan ay malamang na maging isang katotohanan para sa may-ari ng ari-arian ay maaaring tanggapin ang transaksyon o mananatiling walang nangungupahan. Kahit na ang kabayaran para sa mga pinsala ay ibinigay para sa maagang pagkansela ng rental, hindi pa rin nito sasakupin ang lahat ng pagkalugi.

Mga benepisyo ng PPA para sa nangungupahan

Mga kalamangan:

Ang unang nangungupahan ay nawalan ng problema dahil sa pagkansela ng lease;
Ang nangungupahan na pumalit sa kanya ay tumatanggap ng ari-arian sa loob ng mahabang panahon sa medyo paborableng mga tuntunin, sa kondisyon na ang ilang mga kundisyon na mahalaga sa nangungupahan ay hindi magbabago;
Pagkuha ng mga direktang materyal na benepisyo mula sa isang asset na nangangailangan ng mga karagdagang gastos;

Mga disadvantages ng PPA

Bahid:

Ang pagtatalaga ng mga karapatan sa pag-upa ay nagiging isang hiwalay na negosyo, at ang mga kaakit-akit na ari-arian ay nagsimulang tumaas sa presyo;
Ang pagbebenta ng mga karapatan sa pagpapaupa bilang isang negosyo ay nagdudulot ng kumpetisyon sa pagitan ng mga nagnanais na makakuha ng isang mapang-akit na ari-arian;
Ang may-ari ng ari-arian ay maaaring sumang-ayon na magbenta napapailalim sa pagtaas upa;
Ang panganib ng pagbili ng isang may problemang ari-arian dahil sa mga nakatagong mga depekto at pagiging responsable para sa mga ito sa may-ari ng ari-arian;
Ang pagtatalaga ay posible lamang sa pahintulot ng may-ari ng ari-arian;
Ang pangangailangan na gumastos ng pera sa isang notaryo (kung ang orihinal na kontrata ay iginuhit sa kanya) at muling pagpaparehistro (kung ang orihinal na kontrata ay nakarehistro);
Ang pagkilala sa kasunduan sa pag-upa bilang hindi wasto ay humahantong sa pagkilala sa pagtatalaga ng mga karapatan bilang hindi wasto;
Mayroong ilang mga paghihirap na may kaugnayan sa paghahanda ng mga ulat sa buwis at pagkalkula ng buwis na kailangang bayaran sa hinaharap.

Mga kinakailangang dokumento

Kung anong mga papel ang kailangan ay napagpasyahan ng kung anong bagay ang inililipat. Kung lupa, kung gayon:

Kopya ng pasaporte;
Kopya ng power of attorney(mas mabuti notaryo);
Paunang kasunduan;
Pagsang-ayon ng may-ari, pagmamay-ari ng bagay;
Pahintulot ng awtoridad responsable para sa paglipat ng mga karapatan sa estado o munisipal na ari-arian;
Kasunduan sa pagbebenta(pagtatalaga ng mga karapatan sa bagay);
Sertipiko ng Paglipat at Pagtanggap bagay;
Pagsang-ayon ng asawa(kung ang ari-arian ay itinuturing na karaniwan);
Pahintulot ng mortgagee(sa kaso ng encumbrance ng site);
Power of attorney ng kinatawan;
Mga kopya ng charter at mga dokumento ng organisasyon, na nagpapatunay sa karapatan ng direktor o iba pang lumagda na magtapos ng isang transaksyon.
Renta ng lupang pang-agrikultura ay pinahihintulutan sa mga prodyuser ng agrikultura, at ang pagbebenta ng mga pagpapaupa ay pinahihintulutan sa isang organisasyong nakikibahagi sa nauugnay na uri ng aktibidad;
Pagbili ng karapatang mag-arkila ng ari-arian na nangangailangan ng lisensya, ay pinapayagan kung ang bumibili ng karapatan ay may lisensya. Ang kawalan ng lisensya ay ginagawang hindi wasto ang transaksyon.

Ang pagiging kumplikado at haba ng dokumentasyon ay nag-iiba. Isang bagay ang magtalaga ng pag-upa ng isang maliit na tindahan, at isa pang bagay para sa isang negosyo kung saan ang paglipat lamang ng batas ang bumubuo ng isang multi-page na dokumento na may detalyadong imbentaryo ng ari-arian.

Ang mga orihinal na dokumento ay dinadala sa pagpaparehistro ng mga kopya ay pinatunayan ng mga empleyado ng serbisyo. Kung ginagamit mo ang website ng State Services, mga elektronikong kopya sertipikadong may electronic digital signature. Kailangan mo pa ring magdala ng mga papeles para sa pagpapatunay sa panahon ng huling pamamaraan ng pagpaparehistro.

Mahalaga! Kung ang pagpaparehistro ay ginawa sa pamamagitan ng koreo, lahat ng mga kopya ay pinatunayan ng isang notaryo, at ang mga pirma ay pinatunayan din.

Ano ang dapat mong bigyang pansin kapag pumirma ng isang kontrata?

Ang mga tuntunin ng kontrata ay dapat na maingat na pag-usapan nang maaga. Ang talakayan ay naitala sa sulat, mga protocol ng pag-apruba, at kadalasang ginagamit sa korte kung sakaling magkaroon ng hindi pagkakaunawaan. Kung pag-uusapan natin ang tungkol sa estado o munisipal na ari-arian, ang mga kondisyon ay palaging mahigpit ang paksa ng negosasyon ay alinman sa termino o presyo. Ang presyo, gayunpaman, ay mahigpit ding kinokontrol.

Ito ay ibang bagay kung ang bagay ay pribadong pagmamay-ari, maaari kang sumang-ayon sa anuman, kahit na ang mga patakaran sa paglilisensya o paggamit ng ari-arian na eksklusibo para sa mga limitadong layunin ay hindi ibinubukod.

Ang pagtatalaga ng mga karapatan ay isang paglipat lamang ng mga karapatan at obligasyon mula sa isang tao patungo sa isa pa, kaya kailangan mong tiyakin na ang mga makabuluhang pagsasaayos ay hindi ginawa sa kasunduan:

Maipapayo na maingat na isulat muli ang paksa ng kasunduan o dapat itong maglaman ng link sa maingat na binuong mga annexes na may paglalarawan;
Sino ang mananagot sa kaso ng utang sa upa;
Mga isyu ng pananagutan para sa mga paglabag sa kontrata na natuklasan pagkatapos ng pagbebenta ng mga karapatan sa pag-upa;
Nagbibigay ba ang kontrata ng posibilidad ng pagpapatuloy nito pagkatapos ng pag-expire ng panahon ng bisa nito?

Ang kasunduan sa pagtatalaga ay natapos sa dating nangungupahan, kaya dapat kalkulahin ang lahat posibleng mga opsyon nauugnay sa mga resulta ng mga aktibidad nito.

Ito ay nagkakahalaga ng pagpuna! Ang pagtatalaga ng mga karapatan ay nagsasangkot din ng mga kahihinatnan ng buwis. Isinasaalang-alang ng mamimili ang mga gastos sa pagtatalaga bilang iba pang mga makatwirang gastos, dahil Hindi sila pinapayagang direktang mabilang bilang mga gastos. Ibinibilang ng nagbebenta ng karapatan ang resulta bilang pagbebenta ng mga karapatan, na humahantong sa obligasyon na magbayad ng buwis sa kita.

Mga tuntunin at presyo ng PSA

Karaniwang limitado ang termino sa tagal ng orihinal na kontrata, ngunit maaari ding palawigin o muling pag-usapan depende sa mga unang kundisyon;
Presyo ng kontrata– depende sa halaga ng bagay (may ilang presyo ang real estate, may iba pang presyo ang mga kotse).

Sa kasalukuyan, ang isang transaksyon ng ganitong uri, tulad ng pagtatalaga ng mga karapatan sa pag-upa, ay lalong nagiging popular. Alinsunod sa pamamaraang ito, pinahihintulutang magrenta ng mga di-tirahan na lugar tulad ng, halimbawa, isang shopping pavilion.

Minamahal na mga mambabasa! Ang artikulo ay nagsasalita tungkol sa mga karaniwang paraan upang malutas ang mga legal na isyu, ngunit ang bawat kaso ay indibidwal. Kung gusto mong malaman kung paano lutasin nang eksakto ang iyong problema- makipag-ugnayan sa isang consultant:

ANG MGA APLIKASYON AT TAWAG AY TINANGGAP 24/7 at 7 araw sa isang linggo.

Ito ay mabilis at LIBRE!

Para sa marami mga indibidwal na negosyante- ito lang marahil ang pagkakataong magrenta ng espasyo sa isang malaking shopping complex. Ang pagtatalaga ng mga karapatan sa pagpapaupa ay lubhang kapaki-pakinabang sa mga tuntunin ng pagtitipid ng oras.

Sa kasong ito, hindi na kailangang wakasan ang kontrata sa dating nangungupahan at pagkatapos ay tapusin ang isang bagong dokumento alinsunod sa mga bagong kundisyon.

Sa pagtatalaga, ang lahat ng mga tuntunin ng orihinal na kasunduan ay mananatiling pareho.

Mga Tampok ng Paglipat

Ang mga pangunahing tampok kapag nagtatapos ng isang kasunduan para sa pagtatalaga ng mga karapatan sa pag-upa ay ang mga sumusunod:

hindi na kailangang ipaalam sa direktang may-ari ng lugar o plot ng lupa tungkol sa paglipat ng mga karapatan ng nangungupahan sa isang ikatlong partido, ngunit ito ay lubos na katanggap-tanggap kung nais ng mga partido;
ang posibilidad na iwanang hindi nagbabago ang orihinal na kasunduan sa pag-upa, ibig sabihin, hindi na kailangang gumawa ng mga pagbabago dito tulad ng halaga ng upa, mga tuntunin at petsa ng pagbabayad nito, at iba pa.

Bakit kailangan ito?

Bakit kailangan ang pagtatalaga ng mga karapatan sa pagpapaupa? Ang isang transaksyon ng ganitong uri ay kinakailangan sa mga kaso kung saan ang orihinal na nangungupahan ay nagpapahayag ng pagnanais na ilipat ang mga karapatan sa lupa o sa anumang lugar sa isang ikatlong partido, habang iniiwasan ang mga hindi kinakailangang pagkaantala.

Dahil sa ang katunayan na ang transaksyon para sa pagtatalaga ng mga karapatan ay isang medyo simpleng pamamaraan sa halip na wakasan ang kontrata at ang kasunod na muling pagwawakas nito, ito ay praktikal na kinakailangan kapag ang ikatlong nangungupahan sa system ay kumuha hindi lamang ang mga karapatan dating may-ari, kundi pati na rin ang kanyang mga responsibilidad. Tulad, halimbawa, bilang pagbabayad ng mga buwis, pati na rin ang mga pagbabayad nang direkta para sa upa.

Pagtatalaga ng mga karapatan sa pag-upa

Ang pagtatalaga ng karapatan sa pag-upa ay nagpapahiwatig ng paglipat ng mga karapatan at obligasyon ng nakaraang nangungupahan sa kasunod na nangungupahan nang buo.

Ang isang transaksyon upang tapusin ang isang kasunduan ng ganitong uri ay maaaring tapusin sa:

non-residential na lugar;
lupain;
iba pang mga ari-arian ng real estate.

Lugar ng lupa

Kasama sa kontrata ang ilang mga tampok.

Tulad, halimbawa, bilang:

ang mga nangungupahan, parehong kasunod at nauna, ay obligadong ipaalam sa direktang may-ari ng lupa ang tungkol sa transaksyon, gayunpaman, ang kanyang pahintulot, kapwa sa pagsulat at pasalita, ay hindi kinakailangan para sa transaksyon;
tulad ng sinasabi nito, ang may-ari, iyon ay, ang nagpapaupa nang direkta, napapailalim sa pagkakaroon ng isang naaangkop na kasunduan na nilagdaan ng mga partido, ay obligadong magbigay sa nangungupahan ng parehong karapatan sa pag-upa at ang karapatang gamitin ang lupa;
Sinasabi rin nito na sa isang kasunduan ng ganitong uri ay kinakailangan na magkaroon ng karagdagang mga sugnay, tulad ng, halimbawa, ipinag-uutos na detalye ng mga hangganan ng mga lupain, pati na rin ang kanilang lokasyon.

Non-residential na lugar

Tulad ng kaso ng mga land plot, ang kasunduan sa pagtatalaga ng karapatang mag-arkila ng ari-arian ng real estate ay pinagkalooban din ng mga sumusunod na tampok:

kapag nagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa sa pagitan ng may-ari ng lugar at ng nangungupahan, ang una ay may karapatang ipahiwatig ang gayong sugnay bilang hindi pagtanggap ng pagtatalaga ng mga karapatan, ito ay dahil sa ang katunayan na ang pahintulot ng nangungupahan upang tapusin ang isang kasunduan sa pagtatalaga ay hindi kinakailangan;
Sa pamamagitan ng pagtanggap ng mga non-residential na lugar, tinatanggap din ng isang third party sa sistema ng pagrenta ang lahat ng mga tuntunin ng nakaraang kasunduan at mga utang sa mga buwis at bayarin, kung mayroon man, pinapayagan din na isama ang mga utang ng ganitong uri sa kabuuang halaga ng transaksyon ;
Ang pagtatalaga ng karapatan sa pag-upa sa isang non-residential na lugar ay madalas na isang napaka-kumikitang transaksyon para sa orihinal na nangungupahan, ito ay dahil sa ang katunayan na sa pagkumpleto ng pamamaraang ito ay tumatanggap siya ng isang tiyak na halaga ng pera para sa pagtatapos ng kontrata.

Sa isang third party

Ang kakaiba ng transaksyon para sa pagtatalaga ng mga karapatan sa pag-aari ay na ito ay natapos na eksklusibo sa pagitan ng ikatlo at pangalawang link sa kadena ng pag-upa ng mga lugar o lupa.

Iyon ay, ang personal na presensya ng may-ari ng isang bagay ng anumang uri, o ang kanyang legal na kinatawan, ay hindi sapilitan.

Gayundin, kapag nakumpleto ang pamamaraan ng transaksyon, ang mga partido ay may karapatan na ipasok sa kontrata ang ilang mga sugnay na napagkasunduan sa pagitan nila, gayunpaman, hindi sila dapat sa anumang paraan magbago o gumawa ng mga pagsasaayos sa orihinal na kasunduan sa pag-upa na direktang natapos sa may-ari.

Pamamaraan ng pagpaparehistro

Ang pamamaraan para sa pagkumpleto ng isang transaksyon para sa pagtatalaga ng mga karapatan sa pag-aari ay kinabibilangan ng ilang pangunahing yugto:

pagkolekta ng dokumentasyon, paghahanda ng isang form ng kontrata, pati na rin ang isang oral na kasunduan sa pagitan ng mga partido sa mga item na dapat isama sa dokumento, pati na rin ang pagpapakilala ng isang bilang ng mga karagdagang kundisyon;
pakikipag-ugnay sa may-katuturang awtoridad sa pagpaparehistro;
pagtanggap ng sertipikado at selyadong mga dokumento na pumasok sa legal na puwersa, ayon sa kung saan ang mga karapatan sa anumang bagay ay inilipat mula sa isang tao patungo sa isa pa.

Dokumentasyon

Upang makumpleto ang isang transaksyon para sa pagtatalaga ng mga karapatan sa pag-upa, ang mga partido ay dapat magkaroon ng isang pakete ng mga sumusunod na dokumento, na sapilitan:

aplikasyon ayon sa tinanggap na template;
kung ang mga partido ay mga indibidwal - ang kanilang mga dokumento na may kakayahang kumpirmahin ang kanilang mga pagkakakilanlan;
sertipiko ng serbisyo sa buwis;
ang orihinal na kasunduan sa pag-upa, na napagpasyahan nang direkta sa may-ari;
tatlong kopya ng kasunduan.

Halimbawang kontrata

Ang kasunduan para sa pagtatalaga ng mga karapatan sa pag-upa ay pangunahing naglalaman ng sumusunod na impormasyon at iginuhit ayon sa sample:

ang buong legal na pangalan ng dokumento, pati na rin ang lugar kung saan ito iginuhit at ang petsa;
kumpletong data ng lahat ng partido sa transaksyon;
ari-arian na direktang inuupahan at, nang naaayon, ay paksa ng isang transaksyon;
karagdagang mga sugnay at kundisyon na itinuturing ng parehong partido na mandatory na isama;
petsa, pati na rin ang lagda ng mga kalahok.

Mga kahihinatnan

Matapos makumpleto ang transaksyon, iyon ay, pagkatapos ng pagtatapos ng kasunduan sa pagtatalaga, ang lahat ng mga karapatan na dating itinalaga sa unang nangungupahan ay inilipat sa pangalawa.

Ang terminong "mga karapatan" sa kasong ito ay tumutukoy sa posibilidad ng pagmamay-ari ng isang kapirasong lupa o anumang real estate.

Bilang karagdagan sa mga karapatan, natatanggap din ng nangungupahan ang mga responsibilidad ng unang tao, lalo na:

obligasyon na magbayad ng mga buwis at bayarin alinsunod sa mga regulasyon;
obligasyon na magbayad ng upa;
pagbabayad ng mga utang kung mayroon na sila noon at ang tinukoy na punto ay itinakda sa mga tuntunin ng kontrata.

Mga pagkakaiba mula sa sublease

Kadalasan, ang mga ordinaryong tao na malayo sa jurisprudence ay katumbas ng mga konsepto tulad ng sublease at assignment. Gayunpaman, hindi ito lubos na totoo.

Ano ang sublease? Sa kasong ito, inililipat ng may-ari o lessee ang anumang bahagi o buong ari-arian sa isang third party para sa isang tiyak na tagal ng panahon.

Ang pagtatalaga ng karapatang mag-arkila ng mga lugar ay isang pangkaraniwang uri ng kasunduan sa domestic market ng real estate. Ang pangunahing may-ari ng aming retail/industrial space ay ang estado, habang ang mga pribadong kumpanya ay aktibong naglilipat ng mga puwang na ito sa isa't isa. Ito ay ganap na pinahihintulutan at kinokontrol ng Civil Code ng Russian Federation.

Ang ganitong uri ng transaksyon ay medyo sikat sa mga kabisera at sa buong bansa, bagama't ito ay pinakakaraniwan para sa malalaking lungsod. Bukod dito, ang espasyo, parehong tingian at pang-industriya, ay maaaring arkilahin para sa iba't ibang dahilan:

isang pagbabago sa sitwasyon sa pananalapi ng nangungupahan (kapwa para sa mas masahol at para sa mas mahusay), kapag hindi na siya makakapagbayad para sa lugar na ito o hindi na ito kailanganin;

ang isang subsidiary ay itinatag, na gusto nilang gamitin bilang isang nangungupahan;

paglikha ng isang bagong legal na entity mula sa orihinal na negosyo. Sa kasong ito, kakailanganing gawing pormal ang pagtatalaga ng mga karapatan sa pagpapaupa;

ang isang negosyong matatagpuan sa retail/production premises ay ibinebenta sa ibang may-ari;

Ang pagtatalaga ay maaaring kumilos bilang pangunahing linya ng negosyo, isang paraan upang kumita.

Gaya ng nakikita mo, ang paglipat ng iyong mga karapatan at obligasyon bilang isang nangungupahan, na may kaugnayan sa mga lugar na hindi tirahan, ay hindi gaanong naiiba sa isang katulad na pamamaraan.

Pansin! Dahil sa kamakailang mga pagbabago sa batas, ang pamamaraang ito (pagtatalaga) ay higit na kumplikado at nakakaubos ng oras. Ang katotohanan ay na ngayon, upang mailipat ang mga karapatan sa pag-upa ng mga lugar, ang orihinal na may-ari nito ay ang estado, kinakailangan na ayusin at magsagawa ng isang kumpetisyon sa mga aplikante. Kasabay nito, ang presyo ay dapat manatiling hindi nagbabago.

Ang katotohanan ay ang presyo ng pag-upa kapag nagtapos ng isang kasunduan sa munisipalidad ay maaaring maging lubhang kaakit-akit. Kadalasan, ang mga buong complex ay inuupahan ng mga kumpanyang dalubhasa sa mga naturang scheme para sa karagdagang sublease o pagtatalaga ng espasyo.

Ang pagkakaiba sa pagitan ng sublease at isang kasunduan sa pagtatalaga ay na sa pagtatalaga, ganap mong mawawala ang mga karapatan sa bagay sa ibang tao, na sa kasong ito ay magiging iyong legal na kahalili. Para sa sublease, bilang panuntunan, ang isang tiyak na panahon ng paggamit ay itinatag, pagkatapos nito ay babalik ka bilang pangunahing operator ng ari-arian. Ginagamit din ang terminong ito sa mga transaksyong kinasasangkutan ng paghahatid ng bahagi ng isang bagay, at hindi ang kabuuan.

Ang mismong posibilidad ng pagtatalaga ng mga karapatan sa pag-upa ay ginagarantiyahan ng Artikulo No. 615 ng Civil Code, na nagbibigay sa nagpapaupa ng mga sumusunod na karapatan:

posibilidad ng pagtatapos ng mga kasunduan sa sublease;

pagkakataon buong transmission ang kanilang mga karapatan ay nakuha sa pamamagitan ng kasunduan sa may-ari ng ari-arian;

paglipat ng ginamit na lugar para sa libreng paggamit;

ang posibilidad ng paggamit ng karapatang ito sa anyo ng isang collateral asset;

ang posibilidad na ipasok ang karapatang ito sa awtorisadong kapital ng mga bagong likhang negosyo.

Sa madaling salita, ang posibilidad ng pagpapaupa ng ilang ari-arian ay nagiging isang independiyenteng bagay ng pagtatapos ng mga transaksyon at ang paksa ng pag-aayos sa pagitan ng mga indibidwal at mga legal na entity.

Ang pagtatalaga ng pag-upa ng mga lugar ay may ilang mga tampok, o sa halip na mga panuntunan, na ginagawa itong medyo popular na operasyon sa merkado ng real estate. Sa kanila:

noong matagal nang natapos ang pagtatalaga ng mga kontrata, bagong may-ari tumatanggap ng isang bagay sa luma, kadalasang hindi kapani-paniwalang kumikita, na may kaugnayan sa presyo ngayon;

ang pinakamalaking konsentrasyon ng naturang mga kasunduan ay nangyayari sa mga sentro ng lungsod, kung saan matatagpuan ang mga lugar na nagdudulot ng pinakamalaking benepisyo sa mga negosyante;

ang bagong nangungupahan ay may pagkakataon na makita ang ari-arian na ito "sa pagkilos": kung gaano ito katanyag sa mga kliyente, kung anong kita ang dinadala ng negosyong kasalukuyang matatagpuan doon;

ang dating nangungupahan ay tumatanggap ng materyal na kabayaran na itinatag ng kontrata, direktang inililipat ang mga karapatan sa bagay na ito, nang hindi humahawak ng kumpetisyon.

Pansin! Tulad ng nabanggit sa itaas, ngayon kapag naglilipat ng mga karapatan sa pag-upa para sa mga lugar na matatagpuan sa pagmamay-ari ng munisipyo, dapat kang lumahok sa isang kumpetisyon (ginanap sa anyo ng isang auction), o isagawa ang pagtatalaga nang walang isa, na sumang-ayon sa halaga ng komisyon.

Pagguhit ng isang kontrata para sa paglilipat ng mga karapatan

Ang sentral na dokumentong kasangkot sa prosesong ito ay isang kasunduan sa paglipat ng mga karapatang ito sa ibang tao. Ang sumusunod na impormasyon ay dapat isama sa nilalaman nito:

napagkasunduang pamamaraan para sa paglilipat ng mga karapatan sa pagpapaupa;

halaga at paraan ng pagbabayad ng kabayaran;

mga obligasyon ng tumatanggap na partido tungkol sa pagpapanatili ng bagay na ito;

impormasyon tungkol sa pagbabayad ng upa mismo;

anumang iba pang mga kasunduan na naabot ng mga partido (halimbawa, isang obligasyon na isagawa/kawalan ng muling pagpapaunlad, pagsasaayos ng mga lugar, atbp.).

Pansin! Ayon sa Civil Code, partikular sa Article No. 575, kung ang mga partido sa transaksyon ay mga legal na entity. mga taong nakikibahagi sa mga komersyal na aktibidad, magiging imposibleng magbigay ng mga karapatan sa pagpapaupa. Samakatuwid, ang halaga ng mga pagbabayad ng kabayaran ay dapat ipahiwatig. Natural, ang mga naturang transaksyon ay sinusubaybayan ng mga awtoridad sa buwis at, kung hindi sila sumunod, ay maaaring kanselahin.

Matapos lagdaan ang kasunduan, ang mga kalahok ay gumuhit ng isang gawa ng pagtanggap at paglilipat ng mga dokumento na may kaugnayan sa bagay. Kakailanganin ang mga ito sa kasunod na pagpaparehistro ng bagong nangungupahan sa mga awtoridad ng gobyerno. Ang listahan ng mga papel ay ang mga sumusunod:

isang aplikasyon sa pagpaparehistro na iginuhit sa pangalan ng institusyon;

mga dokumento na nauugnay sa paglikha ng isang negosyo para sa mga legal na entity, isang pasaporte ng taong kumakatawan sa mga interes, o mga dokumentong sibil para sa mga indibidwal. mga mukha;

kapangyarihan ng abogado para sa kinatawan, o iba pang mga dokumento na nagpapatunay sa kanyang awtoridad;

orihinal na kasunduan sa pag-upa;

TIN ng bagong may-ari, ang kanyang numero ng pagpaparehistro;

teknikal na dokumentasyon para sa lugar;

isang naunang iginuhit na kasunduan sa pag-upa;

pagtanggap ng pagbabayad ng tungkulin ng estado.

Pansin! Tulad ng anumang transaksyon sa real estate, kung mayroon kang anumang mga pagdududa, palaging inirerekomenda na makipag-ugnayan sa mga abogado na may karanasan sa larangang ito.

Kung ang lahat ng mga dokumento ay isinumite alinsunod sa mga kinakailangan, pagkatapos ay pagkatapos makumpleto ang mga proseso ng pagpaparehistro, ang bagong may-ari ay opisyal na ipinapalagay ang kanyang mga karapatan bilang isang nangungupahan ng mga non-residential na lugar, habang ang nauna ay ganap na nawala ang mga ito.

Ang transaksyon para sa paglilipat ng mga karapatan sa pag-upa ng mga non-residential na lugar ay katulad ng istraktura ng pagbebenta at pagbili, gayunpaman, ang paksa nito ay hindi ang real estate mismo, ngunit ang mga karapatan at obligasyon na gamitin ito sa mga tuntunin na tinukoy sa kontrata .

Minamahal na mga mambabasa! Ang artikulo ay nagsasalita tungkol sa mga karaniwang paraan upang malutas ang mga legal na isyu, ngunit ang bawat kaso ay indibidwal. Kung gusto mong malaman kung paano lutasin nang eksakto ang iyong problema- makipag-ugnayan sa isang consultant:

ANG MGA APLIKASYON AT TAWAG AY TINANGGAP 24/7 at 7 araw sa isang linggo.

Ito ay mabilis at LIBRE!

Anong mga tampok ang tipikal para sa pagtatalaga ng mga karapatan sa pag-upa ng mga di-tirahan na lugar, kung paano gumuhit ng isang kasunduan at anong mga dokumento ang kailangan para dito? Ang mga kakaiba ng pagbubuwis ng naturang mga transaksyon ay tatalakayin sa artikulong ito.

Ano ito

Ang pagtatalaga ay ang pagpapalit ng mga tao sa isang obligasyon, lalo na, ang lessee sa isang third party. Sa antas ng pambatasan, ang mga pamantayan sa legal na konsepto ay inireseta sa Civil Code ng Russian Federation.

Inilalarawan nito nang detalyado ang mga karapatan at obligasyon ng mga partido kapag pinapalitan ang mga taong nasa obligasyon at kung paano dapat kumilos ang may-ari at pangunahing nangungupahan kapag tinatapos ang naturang kasunduan.

Kasama sa mga karapatan ng nangungupahan ang:

paglipat ng ari-arian para sa sublease, napapailalim sa paunang kasunduan sa may-ari, kung ang naturang probisyon ay tinukoy sa pangunahing kasunduan;

ang posibilidad ng subletting non-residential na lugar;

pamamaraan para sa pagrehistro ng isang transaksyon - kung ang panahon ng bisa ay higit sa 1 taon, kinakailangan na magsumite ng mga dokumento sa mga awtoridad ng Rosreestr. Kung ang kasunduan ay may bisa nang mas mababa sa 1 taon, ang pakikipag-ugnay sa institusyong nagpaparehistro ay hindi kinakailangan ng batas;

ang pamamaraan para sa paglilipat ng ari-arian para sa libreng paggamit - karaniwan kapag ang mga non-residential na lugar ay ginagamit ng mga non-profit na organisasyon alinsunod sa kanilang mga layunin ayon sa batas, halimbawa, mga relihiyoso;

paglipat ng mga karapatan sa ilalim ng mga obligasyon bilang collateral;

probisyon ng mga karapatan sa pag-upa bilang bahagi sa awtorisadong kapital ng mga komersyal at non-profit na asosasyon.

Mga kakaiba

Pagkatapos ng pagtatalaga ng mga karapatan, ang bagong nangungupahan ay binibigyan ng mga karapatan sa pag-angkin, ang pagkakataong gamitin ang lugar at pag-aari.

Mula sa sandaling ito, ang ilang mga paghihigpit ay nalalapat para sa may-ari ng hindi tirahan na lugar, halimbawa, sa paglilipat ng ari-arian sa mga ikatlong partido para sa sublease, paglalagay nito bilang collateral para sa mga obligasyon sa pautang, sa ilalim ng mga kasunduan sa mortgage, at isama ito sa iba pang mga kasunduan sa pagpaparehistro ng mga encumbrances.

Sa ilang mga kaso, upang mailipat ang mga karapatan sa isang ari-arian sa isang bagong nangungupahan, ang pahintulot ng may-ari ng ari-arian ay kinakailangan.

Kung ang naturang kundisyon ay hindi tinukoy sa pangunahing kasunduan, kung gayon kapag pumirma ng mga obligasyon sa sublease, ang nakasulat na pahintulot mula sa may-ari ay maaaring hindi hilingin sa batayan na ito.

Kapag ang panahon ng kontrata ay 1 taon at ang kontrata ay naglalaman ng isang kinakailangan upang bigyan ng babala ang may-ari ng non-residential na lugar, ang kanyang nakasulat na pahintulot ay dapat ibigay sa awtoridad sa pagpaparehistro para sa mga transaksyon sa real estate bilang legal na batayan para sa transaksyon.

Ang katanyagan ng kasunduan para sa pagtatalaga ng mga karapatan ng paghahabol sa ilalim ng isang kasunduan sa pag-upa para sa mga tirahan ay ipinaliwanag ng mga sumusunod na punto:

ang nangungupahan ay maaaring tumanggap ng ari-arian para sa paggamit sa pamamagitan ng pagtatapos ng isang kasunduan nang hindi tinatapos ang kontrata ng unang kalahok sa relasyon sa may-ari;

ang halaga ng pag-upa ng mga lugar kapag gumagamit ng gayong pamamaraan ay mas mababa kaysa kapag tumatanggap ng ari-arian mula sa may-ari dahil sa espesyal at madalas na pangmatagalang relasyon sa pagitan ng may-ari ng ari-arian at ng direktang nangungupahan, na pinalitan sa kontrata;

Ang tagal ng kasunduan ay ipinapalagay na katumbas sa oras na itinatag ng mga partido sa relasyon ay maaaring ito ay pangmatagalan o panandalian;

Paano gumuhit ng isang kontrata at sample nito

Anuman ang mga bahagi ng kontrata para sa pagtatalaga ng karapatan ng paghahabol, ang transaksyong ito ay kabilang sa kategorya ng batas sibil. Ang mga pamantayan para sa pagpapatupad nito ay kinokontrol ng Civil Code ng Russian Federation.

Dahil sa esensya ang relasyon ay talagang isang sublease, dapat ding isaalang-alang ng isa ang mga probisyon ng Artikulo 615 ng Civil Code ng Russian Federation, na nagtatakda ng mga karapatan at obligasyon ng nangungupahan.

Kapag kabilang sa hindi tirahan na lugar ahensya ng gobyerno pederal o rehiyonal na antas, ang probisyon nito para sa upa sa ilalim ng isang kasunduan sa pagtatalaga ng karapatan ng paghahabol ay posible bilang bahagi ng isang pampublikong auction.

Ang kontrata ay ginawa sa libreng anyo batay sa mga legal na kinakailangan. Nakasaad dito ang mga sumusunod na punto:

Buong pangalan o mga pangalan ng mga partido sa kasunduan - ang may-ari, nangungupahan o taong tumatanggap ng lugar para sa sublease;

para sa mga legal na entity, ang numero at petsa ng sertipiko ng pagpaparehistro ng estado ng impormasyon sa Unified State Register of Legal Entities ay ipinahiwatig, ang TIN ay kinakailangan din para sa mga mamamayan na kumikilos bilang isang partido sa transaksyon;

paksa ng kasunduan - real estate kung saan ang mga karapatan ay itinatag sa ilalim ng kasunduan sa pagtatalaga ng karapatan ng pag-angkin;

ang paraan ng pagkalkula ng upa, ang iskedyul para sa pagbabayad nito, ang eksaktong halaga o taripa kapag umuupa sa munisipal o pampublikong pabahay.

Ang mga patakaran para sa pagsasagawa ng mga auction para sa paglipat ng ari-arian para sa sublease (sa ilalim ng isang kasunduan sa pagtatalaga ng karapatan ng paghahabol) ay tinukoy sa Civil Code at sa batas.

Ang pag-bid ay kadalasang inaayos ng isang direktang nangungupahan, na nagtatakda ng halaga ng pagtatalaga, napapailalim sa paggamit ng real estate sa isang non-residential fund, at nagsasagawa ng auction batay sa nakasaad na mga kinakailangan.

Sa pagsasagawa, ang nanalo sa auction ay ang nangungupahan na nag-aalok ng pinakamataas na halaga bilang kabayaran para sa paggamit ng mga lugar sa ilalim ng kasunduan sa pagtatalaga ng karapatan ng paghahabol.

Upang magsagawa ng legal na auction, kinakailangan upang masuri ang halaga ng ari-arian na inuupahan. Ang aksyon na ito ay isinasagawa sa pagkakaroon ng isang SRO permit na inisyu ng isang karampatang organisasyon.

Kung ang dokumentong ito ay magagamit lamang, ang konklusyon ay isasaalang-alang na ibinigay ng isang awtorisadong organisasyon.

Ang mga sumusunod na salik ay nakakaimpluwensya sa resulta ng pagtukoy ng gastos:

lawak ng silid;

pagkakaroon ng imprastraktura;

pagtanggap ng kita kapag nagsasagawa ng mga aktibidad sa negosyo sa teritoryo ng isang non-residential property;

ang saklaw ng mga karapatan na inilipat sa ilalim ng transaksyon.

Anong mga dokumento ang kailangan

Upang tapusin ang isang kasunduan, kakailanganin ang mga sumusunod na dokumento:

sa orihinal;

ari-arian mula sa may-ari hanggang sa nangungupahan;

ayon sa kasunduan sa pag-upa sa tatlong orihinal na kopya ayon sa bilang ng mga partido sa relasyon;

isang pagkilos ng paglipat ng real estate mula sa nangungupahan sa isang bagong kalahok sa transaksyon na gagamit ng lugar para sa layunin nito;

mga sertipiko na nagpapatunay sa kawalan ng mga atraso sa mga pagbabayad na may kaugnayan sa mga obligasyon sa may-ari ng tirahan, ang pagkakaroon ng iba pang mga paghahabol;

isang nakasulat na kasunduan ng may-ari ng ari-arian upang italaga ang karapatan sa ilalim ng kontrata.

Kung ang tagal ng kasunduan ay mas mababa sa 1 taon, pagkatapos ay ang pagpaparehistro ng mga karapatan sa real estate sa anyo ng isang pag-upa ay isinasagawa sa pamamagitan ng pagtatapos ng isang nakasulat na kasunduan. Hindi kinakailangan ang pagpapanotaryo at pagpaparehistro sa Rosreestr.

Kapag ang isang transaksyon ay tumagal ng higit sa 1 taon, kinakailangang makipag-ugnayan sa ahensya ng gobyerno na nagtatala ng mga karapatan sa real estate, kasama ang ilalim ng mga kasunduan sa pagtatalaga, kung hindi, ang naturang kasunduan ay ituturing na hindi wasto (walang bisa), iyon ay, hindi natapos ng puwersa ng batas .

Alinsunod dito, hindi ito nagsasangkot ng mga legal na kahihinatnan para sa mga partido sa anyo ng isang obligasyon na magbigay ng ari-arian, at sa kabilang banda, upang magbayad ng mga pagbabayad na may kaugnayan sa pag-upa ng isang non-residential na ari-arian.

Buwis sa pagtatalaga ng karapatang mag-arkila ng mga lugar na hindi tirahan

Ang pagtanggap ng mga pagbabayad sa lease sa ilalim ng isang kasunduan sa pagtatalaga ng karapatan ng paghahabol ay napapailalim sa buwis depende sa pinagtibay na rehimen ng pagbubuwis para sa paksa ng transaksyon.

Para sa mga legal na entity, ang isang batayan para sa pagkalkula ng buwis sa kita ay lumitaw; Para sa mga organisasyong napapailalim sa pangkalahatang rehimen ng buwis at sa pinasimpleng sistema ng buwis, hindi magiging pareho ang laki nito.

Lumilitaw din ang kita para sa mga indibidwal na nagmamay-ari ng non-residential na lugar na inuupahan, at mga indibidwal na negosyante.

Kapag nagbabayad ng personal na buwis sa kita, ang rate sa natanggap na kita ay magiging 13% na may deadline sa pag-uulat nang hindi lalampas sa Abril 30 ng taon kasunod ng pagtanggap ng mga buwanang pagbabayad ay kinakailangan din maagang mga ulat sa tanggapan ng buwis.

Ang mga buwis ay binabayaran din sa badyet ng mga non-profit na asosasyon na ang pangunahing layunin ay hindi kumita, ngunit nagbibigay ng mga non-residential na lugar na kabilang sa organisasyon para magamit sa isang bayad.

Pagkakaiba sa sublease

Ang pagkakaiba sa pagitan ng pagtatalaga ng karapatang mag-claim sa ilalim ng isang lease ay ang pagpapalit ng partido sa obligasyon batay sa isang bagong natapos na kasunduan. Sa kasong ito, ang benepisyo ay natatanggap ng nagpapaupa, at hindi ng may-ari, tulad ng sa mga kaso ng muling pagpapaalam sa mga hindi tirahan na lugar.

Ang pagtatalaga ng karapatan sa pag-upa, kabilang ang para sa pera, ay nagbibigay-daan sa iyo upang makakuha ng real estate para sa upa sa parehong mga tuntunin bilang ang kasunduan ay natapos sa nakaraang nangungupahan. Sa kaso kung saan ang kasunduan sa pag-upa ay natapos sa loob ng mahabang panahon at sa mga partikular na kanais-nais na mga termino, kapag ito ay nakarehistro ayon sa lahat ng mga patakaran sa mga awtoridad ng Rosreestr, ang katapat, kahit na muling binili ang karapatan sa pag-upa, ay hindi nananatiling lugi. Ang pagtatalaga ng karapatan sa pag-upa ay ginagamit din sa mga kaso kung saan ang pag-upa ay unang inisyu sa isa sa mga negosyong kasama sa hawak, at pagkatapos ay isa pang negosyo ng parehong pag-aari ang magiging nangungupahan nito.
Ano ang kailangan mong bigyang pansin kapag gumuhit ng isang kontrata
Dapat tandaan na ang pagbebenta ng isang karapatan sa pag-upa ay hindi katulad ng isang sublease. Sa unang kaso, ang lahat ng karapatan at obligasyon na itinakda sa naunang natapos na kasunduan sa pag-upa ay ililipat sa counterparty at ang orihinal na nangungupahan ay ganap na hindi kasama sa kontraktwal na relasyon sa pagitan ng lessor at ng counterparty. Kapag nag-subleasing, tanging ang karapatan na gamitin ang naupahan na ari-arian ay ililipat sa katapat, at kahit na pagkatapos ay para sa isang may hangganang panahon.
Ang pagbebenta ng mga karapatan sa pagpapaupa ay ang tanging posibleng solusyon sabay tama. Ang kasunduan na natapos sa pagitan ng unang nangungupahan at ng katapat ay dapat na para sa kabayaran upang maalis ang panganib ng pagkilala sa naturang kasunduan bilang isang regalo, dahil ang paraan ng paglilipat ng mga karapatan sa real estate ay ipinagbabawal sa pagitan ng mga legal na entity. Kaya naman ang kasunduan lamang sa pag-upa na nagsasaad ng halaga at pamamaraan para sa pagbabayad ng bagong nangungupahan ay mahirap hamunin at mapawalang-bisa. Ang kasunduang ito ay dapat na itakda hindi lamang ang paglipat ng karapatan sa pag-upa, kundi pati na rin ang mga responsibilidad na itinalaga sa bagong nangungupahan: ang pamamaraan at mga kondisyon para sa paggamit ng ari-arian na inuupahan, ang pagpapanatili nito, pati na rin ang mga isyu sa pagbabayad ng upa at pagkukumpuni.
Ang teksto ng kasunduan sa muling pangungupahan ay dapat ding magbigay para sa paglipat ng isang pakete ng mga dokumento sa bagong nangungupahan sa nauna. Dapat itong isama ang orihinal ng pangunahing kasunduan sa pag-upa, ang orihinal na sertipiko ng pagpaparehistro ng estado ng karapatan sa pag-upa, teknikal at pasaporte ng kadastral para sa isang gusali o lugar, cadastral passport o plan lupain, pati na rin ang mga dokumentong nagpapatunay sa napapanahong pagbabayad ng upa ng dating nangungupahan. Ang kasunduan sa pag-upa ay iginuhit sa anyo ng isang kasunduan sa pag-upa, dahil sa kasong ito ito ang pangunahing kasunduan. Sa kaso kung saan ang pangunahing kasunduan sa pag-upa ay nakarehistro sa mga awtoridad ng Rosreestr, ang kasunduan sa pag-upa ay napapailalim din sa mandatoryong pagpaparehistro.