Тұрғын емес үй-жайларды жалға алу құқығын сату. Жалға алу құқықтарын беру дегеніміз не. Жұмыс берушінің негізгі құқықтары

Қазіргі әлемдегі іскерлік тәжірибеде құқықтарды сату сияқты ұғым бар. Мүлікті жалға алу және пайдалану құқығы да ерекшелік емес. Мәміле деп жалдау құқығын басқа тұлғаға ақылы түрде сату түсініледі. Көбінесе оны қосалқы жалдаумен шатастырады, мұнда жалға алушы жалға алу құқығын басқа біреуге береді.

Сату кезінде басқа жалға алушы пайда болады, ескі жалға алушы міндеттемені қалдырады;
Құқықтарды сату кезінде құқықтар мен міндеттердің бүкіл көлемі ауысады.жалдау шартын сатып алушыға;
Қосымша жалдау жалдау шартының бөлігі ретінде жалға алушы мен мүліктің иесі арасындағы келісімге байланысты болады.... Қосалқы жалдауға тыйым салынуы, рұқсат талап етілуі немесе тек жалға алушының шешімі негізінде туындауы мүмкін;
Егер жалдау шарты бұзылса, қосалқы жалдау автоматты түрде аяқталады., қосалқы жалдаушы жалға алушы алдында жауап береді, мүлік иесінің алдында да жауап береді.
Құқықтарды сату, ең алдымен, мүліктің иесі үшін фактіге айналады, мүліктің иесі мәмілені қабылдайды немесе жалға алушысыз қалады. Жалдау шартын мерзімінен бұрын тоқтату үшін өтемақы қарастырылғанның өзінде ол барлық шығынды өтей алмайды.

Жалға алушы үшін PPA артықшылықтары

Артықшылықтары:

Бірінші жалға алушы жалдау шартының жойылуына байланысты проблемаларды жоғалтады;
Оны ауыстырған жалға алушы мүлікті ұзақ уақыт бойы, жалға алушы үшін маңызды бірқатар шарттар өзгермеген жағдайда, жеткілікті тиімді шарттармен алады;
Қосымша шығындарды талап ететін активтен тікелей материалдық пайда алу;

PPA кемшіліктері

Кемшіліктері:

Жалға алу құқығын беру жеке бизнеске айналады және тартымды мүліктер құны арта бастайды;
Жалдау құқығын бизнес ретінде сату тартымды нысанды алғысы келетіндер арасында бәсекелестік тудырады;
Мүлік иесі жалдау ақысын көтеру шартымен сатуға келісе алады;
Жасырын кемшіліктерге байланысты проблемалық объектіні алу тәуекелі және олар үшін мүлік иесінің алдында жауапты болу;
Тағайындау тек меншік иесінің келісімімен ғана мүмкін болады;
Нотариусқа ақша жұмсау қажеттілігі (егер онымен бастапқы шарт жасалған болса) және қайта тіркеу (егер бастапқы шарт тіркелген болса);
Жалдау шартын жарамсыз деп тану құқықтарды жарамсыз деп тануға және басқаға беруге әкеп соғады;
Салық есептерін құрастыруға және алдағы уақытта төлеуге тиісті салықты есептеуге байланысты біршама қиындықтар туындайды.

Қажетті құжаттар

Қандай қағаз қажет екені қай нысанның тасымалдануы арқылы шешіледі. Жер болса, онда:

Паспорттың көшірмесі;
Сенімхаттың көшірмесі(нотариалды куәландырылған жөн);
Бастапқы келісім-шарт;
Меншік иесінің келісіміобъект кімге тиесілі;
Биліктің келісімімемлекеттік немесе муниципалдық меншікке құқықтарды беру үшін жауапты;
Сату шарты(объектіге құқықтарды беру);
Қабылдап-беру актісіобъект;
Жұбайының келісімі(егер мүлік ортақ деп саналса);
Кепіл ұстаушының келісімі(сайт ауыртпалығы болған жағдайда);
Өкілдің сенімхаты;
Ұйым жарғысы мен құжаттарының көшірмелерідиректордың немесе басқа қол қоюшының мәмілені жасау құқығын растайтын.
Ауыл шаруашылығы жерлерін жалға беруауыл шаруашылығы тауарын өндірушілерге рұқсат етіледі, ал тиісті қызметпен айналысатын ұйымға жалға беруді сатуға рұқсат етіледі;
Лицензияны талап ететін мүлікті жалға алу құқығын сатып алу, сатып алушының лицензиясы болған жағдайда рұқсат етіледі. Лицензияның болмауы транзакцияны жарамсыз етеді.

Құжаттаманың күрделілігі мен көлемі әртүрлі.... Шағын цехты жалға алу құқығын беру бір басқа, тек беру актісі ғана мүліктің толық тізімдемесі бар көп парақты құжатты құрайтын кәсіпорынға беру басқа.

Құжаттардың түпнұсқалары тіркеуге әкелінеді, көшірмелерін қызмет қызметкерлері куәландырады. «Госуслуги» сайты пайдаланылған жағдайда электрондық көшірмелер электрондық цифрлық қолтаңбамен куәландырылады. Дегенмен, тексеру үшін құжаттарды аяқтау рәсіміне дейін әкелу керек.

Маңызды!Тіркеу пошта арқылы жүргізілсе, барлық көшірмелер нотариуспен расталады, қолдар да куәландырылады.

Келісімшартқа қол қою кезінде неге назар аудару керек?

Келісімшарттың талаптары алдын ала мұқият келісілуі керек.Талқылау хат-хабарларға, бекіту хаттамаларына жазылады, дау туындаған жағдайда сотта жиі қолданылады. Егер мемлекеттік немесе муниципалдық меншік туралы айтатын болсақ, шарттар әрқашан қатал, келіссөздердің мәні не мерзім, не баға болып табылады. Дегенмен, баға да қатаң түрде реттеледі.

Ол басқа мәселе, егер объект жеке меншігінде болса, кез келген нәрсені келіссөздер жүргізуге болады, дегенмен лицензиялау немесе мүлікті шектеулі мақсатта ғана пайдалану ережелері жоққа шығарылмайды.

Құқықтарды беру - бұл құқықтар мен міндеттерді бір тұлғадан екіншісіне беру, сондықтан келісім-шартқа елеулі түзетулер енгізілмегеніне көз жеткізу керек:

Келісімнің тақырыбын мұқият қайта жазған жөн немесе оның сипаттамасымен мұқият әзірленген қосымшаларға сілтеме болуы керек;
Жалға беру бойынша қарыз болған жағдайда кім жауапты болады;
жалдау құқығын сатудан кейін анықталған шартты бұзу үшін жауапкершілік мәселелері;
Шартта оның әрекет ету мерзімі өткеннен кейін оны жалғастыру мүмкіндігі қарастырылған ба?

Тапсырма шарты бұрынғы жалға алушымен жасалған, сондықтан бәрін есептеу керек ықтимал опцияларқызметінің нәтижелерімен байланысты.

Айта кету керек!Құқықтарды басқаға беру салық салдарын да тудырады. Сатып алушы басқа ақылға қонымды шығыстар ретінде тапсырманың шығындарын ескереді, өйткені оларды тікелей шығыс ретінде есептеуге жол берілмейді. Құқықты сатушы нәтижені құқықтарды жүзеге асыру ретінде санайды, нәтижесінде табыс салығын төлеу міндеті туындайды.

PPA шарттары мен бағасы

Мерзім әдетте бастапқы келісім-шарттың ұзақтығымен шектеледі, бірақ бастапқы шарттарға байланысты жаңартылуы немесе жаңартылуы мүмкін;
Келісімшарт бағасы- объектінің құнына байланысты (жылжымайтын мүліктің бағасы белгілі, автокөліктер - басқалары).

Қазіргі уақытта жалдау құқығын беру сияқты осындай мәміле барған сайын танымал болуда. Көрсетілген тәртіпке сәйкес, мысалы, сауда павильоны сияқты тұрғын емес үй-жайларды жалға беруге рұқсат етіледі.

Құрметті Оқырмандар! Мақалада құқықтық мәселелерді шешудің типтік жолдары туралы айтылады, бірақ әрбір жағдай жеке. Қалай білгіңіз келсе мәселеңізді дәл шешіңіз- кеңесшіге хабарласыңыз:

ӨТІНІШТЕР МЕН ҚОҢЫРАУЛАР 24/7 ТҮЗІЛІК ҚАБЫЛДАЙДЫ..

Бұл жылдам және ТЕГІН!

Көптеген жеке кәсіпкерлер үшін бұл үлкен сауда кешенінде орынды жалға алудың жалғыз мүмкіндігі дерлік. Жалға беру уақытты үнемдеу тұрғысынан өте тиімді.

Бұл жағдайда бұрынғы жалға алушымен шартты бұзудың қажеті жоқ, ал кейіннен жаңа шарттарға сәйкес жаңа құжат жасау.

Тапсырма берілген жағдайда бастапқы жасалған келісімнің барлық шарттары өзгеріссіз қалады.

Тасымалдау мүмкіндіктері

Жалға беру шартын жасау кезіндегі негізгі белгілер мыналар болып табылады:

үй-жайдың немесе жер учаскесінің тікелей иесіне жалға алушы құқықтарының үшінші тұлғаға ауысуы туралы хабарлаудың қажеті жоқ, бірақ тараптар қаласа, бұл әбден қолайлы;
бастапқы жалдау шартын өзгеріссіз қалдыру мүмкіндігі, яғни оған жалдау ақысының мөлшері, оны төлеу мерзімдері мен мерзімдері және т.б. сияқты жоспарды өзгерту қажеттілігінің болмауы.

Бұл не үшін қажет?

Неліктен жалдау құқығын беру қажет? Мұндай мәміле бастапқы жалға алушы жер учаскесіне немесе кез келген үй-жайға құқықтарын қажетсіз кідірістерді болдырмай, үшінші тұлғаға беруге ниет білдірген жағдайда қажет.

Құқықтарды беру шартты бұзуға және оны кейіннен қайта жасасуға қарағанда өте қарапайым рәсім болғандықтан, жүйедегі үшінші жалға алушы тек бұрынғы меншік иесінің құқықтарын ғана емес, сонымен бірге оның құқықтарын да өз мойнына алған кезде іс жүзінде қажет. міндеттемелер. Мысалы, салықтарды төлеу, сондай-ақ тікелей жалға алу төлемдері.

Жалдау құқығын беру

Жалдау құқығын басқаға беру алдыңғы жалға алушының құқықтары мен міндеттерін келесіге толық көлемде беруді білдіреді.

Мұндай шарт жасасу мәмілесі мыналар үшін жасалуы мүмкін:

тұрғын емес үй-жайлар;
жер телімі;
басқа да жылжымайтын мүліктің объектілері.

Жер учаскесі

Келісімге кейбір мүмкіндіктер кіреді.

Мысалы, келесідей:

келесі және алдыңғы жалға алушылар мәміле туралы жер учаскесінің тікелей иесіне хабарлауға міндетті, алайда оның мәміле жасауға жазбаша және ауызша келісімі талап етілмейді;
онда айтылғандай, меншiк иесi, яғни жалға берушi тiкелей, тараптар қол қойған тиiстi шарт болған жағдайда, жалға алушыға жердi жалдау құқығын да, пайдалану құқығын да беруге мiндеттi;
Сондай-ақ, мұндай келісімде, мысалы, жерлердің шекараларының міндетті ерекшеліктері, сондай-ақ олардың орналасқан жері сияқты қосымша баптардың болуы талап етіледі.

Тұрғын емес үй-жайлар

Жер учаскелеріндегі сияқты, жылжымайтын мүлікті жалдау құқығын басқаға беру туралы шартта да мынадай белгілер бар:

үй-жайдың меншiк иесi, сондай-ақ жалға алушы арасында жалдау шартын жасасу кезiнде, бiрiншiсi құқықтарды беруге жол бермеу сияқты тармақты көрсетуге құқылы, бұл жалға алушының келiсiмiне байланысты. тапсырма шартын жасасу талап етілмейді;
тұрғын емес үй-жайларды қабылдай отырып, жалға беру жүйесіндегі үшінші тұлға да бұрынғы келісімнің барлық шарттарын және салықтар мен алымдар бойынша берешектерді қабылдайды, егер бар болса, мұндай берешектерді мәміленің жалпы құнына қосуға да рұқсат етіледі;
тұрғын емес үй-жайды жалдау құқығын беру көбінесе бастапқы жалға алушы үшін өте тиімді мәміле болып табылады, бұл осы рәсім аяқталғаннан кейін ол келісім-шарт жасасу үшін белгілі бір ақша сомасын алатындығына байланысты.

Үшінші тарапқа

Мүліктік құқықтарды басқаға беру жөніндегі мәміленің ерекшелігі мынада, бұл тек қана үй-жайды немесе жер учаскесін жалға беру тізбегінің үшінші және екінші буындары арасында жасалады.

Яғни, кез келген нысандағы объектінің тікелей иесінің немесе оның заңды өкілінің жеке қатысуы талап етілмейді.

Сондай-ақ мәміле рәсімін аяқтаған кезде тараптар шартқа олардың арасында бұрын келісілген белгілі бір ережелерді енгізуге құқылы, алайда олар меншік иесімен тікелей жасалған бастапқы жалдау шартын ешбір жағдайда өзгертуге немесе өзгертуге болмайды.

Тіркеу тәртібі

Мүліктік құқықтарды басқаға беру мәмілесін тіркеу тәртібі бірнеше негізгі кезеңдерді қамтиды:

құжаттаманы жинақтау, шарт нысанын, сондай-ақ құжатқа енгізілуі міндетті болып табылатын тармақтар бойынша тараптар арасында ауызша келісім жасау, сондай-ақ кез келген қосымша шарттар қатарын енгізу;
тиісті тіркеу органына хабарласу;
заңды күшіне енген, куәландырылған және мөр басылған құжаттарды алу, оларға сәйкес кез келген объектіге құқықтар бір тұлғадан екінші тұлғаға беріледі.

Құжаттама

Жалдау құқығын басқаға беру туралы мәміле жасау үшін тараптарда келесі міндетті құжаттар пакеті болуы керек:

қабылданған үлгі бойынша өтінім;
тараптар жеке тұлғалар болса - олардың жеке басын растай алатын құжаттары;
салық қызметінің анықтамасы;
меншік иесімен тікелей жасалған бастапқы жалдау шарты;
шарттың үш данасы.

Келісімшарт үлгісі

Жалға беру шарты негізінен келесі ақпаратты қамтиды және үлгі бойынша құрастырылады:

құжаттың толық заңды атауы, сондай-ақ оның жасалған орны мен күні;
мәміленің барлық қатысушыларының толық деректері;
тікелей жалға берілген және сәйкесінше мәміленің мәні болып табылатын мүлік;
қос тарап міндетті деп санайтын қосымша баптар мен шарттар;
күні, сондай-ақ қатысушылардың қолы.

Салдары

Мәміле жасалғаннан кейін, яғни басқаға беру шарты жасалғаннан кейін бірінші жалға алушыға бұрын берілген барлық құқықтар екіншісіне ауысады.

«Құқықтар» термині бұл жағдайда жер учаскесіне немесе кез келген жылжымайтын мүлікке иелік ету мүмкіндігін білдіреді.

Құқықтардан басқа, жалға алушы бірінші тұлғаның міндеттерін де қабылдайды, атап айтқанда:

нормативтік құқықтық актілерге сәйкес салықтар мен төлемдерді төлеу міндеттемесі;
жалдау ақысын төлеу міндеттемесі;
қарыздарды төлеу, егер олар бұрын болған және көрсетілген тармақ шарттың талаптарында көзделген болса.

Сублизингтен айырмашылығы

Көбінесе заң ғылымынан алыс қарапайым адамдар қосалқы жалдау және тағайындау сияқты ұғымдарды бір қатарға қояды. Алайда, бұл мүлдем дұрыс емес.

Сублизинг дегеніміз не? Бұл жағдайда меншік иесі немесе жалға алушы мүліктің кез келген бөлігін немесе жалпы мүлікті белгілі бір мерзімге үшінші тұлғаға береді.

Үй-жайды жалдау құқығын басқаға беру ішкі жылжымайтын мүлік нарығында өте кең таралған келісім түрі болып табылады. Мемлекет біздің еліміздегі бөлшек/өндірістік аймақтардың негізгі иесі болып табылады, ал жеке компаниялар бұл аймақтарды бір-біріне белсенді түрде беруде. Бұл Ресей Федерациясының Азаматтық кодексімен толығымен рұқсат етілген және реттеледі.

Мәміленің бұл түрі астаналарда да, жалпы елде де өте танымал, дегенмен бұл үлкен қалаларға тән. Сонымен қатар, коммерциялық және өнеркәсіптік аумақтар әртүрлі себептермен жалға берілуі мүмкін:

жалға алушының қаржылық жағдайының өзгеруі (жаман жағына да, жақсы жағына да), ол осы үй-жайды бұдан былай төлей алмаса немесе ол жай ғана қажет болмай қалса;

еншілес ұйым құрылды, оны жалға алушы ретінде пайдаланғысы келеді;

бастапқы кәсіпорыннан жаңа заңды тұлғаны құру. Бұл жағдайда жалдау құқығын беруді ресімдеу қажет болады;

бөлшек сауда/өндірістік аймақта орналасқан бизнес басқа иеленушіге сатылса;

тағайындау бизнестің негізгі бағыты, пайда табу тәсілі ретінде әрекет ете алады.

Көріп отырғаныңыздай, тұрғын емес үй-жайларға қатысты жалға алушының құқықтары мен міндеттерін беру ұқсас процедурадан айтарлықтай ерекшеленбейді.

Назар аударыңыз! Заңнамадағы соңғы өзгерістерге байланысты бұл процедура (тапсырма) уақыт өте күрделі және ұзартылды. Мәселе мынада, енді бастапқы иесі мемлекет болып табылатын үй-жайды жалға беру құқығын беру үшін өтініш берушілер арасында конкурс ұйымдастырып, өткізу қажет болады. Бұл жағдайда баға өзгеріссіз қалуы керек.

Өйткені, муниципалитетпен келісім-шарт жасасу кезінде жалға алу бағасы өте тартымды болуы мүмкін. Көбінесе тұтас кешендерді мұндай схемаларға маманданған компаниялар одан әрі қосалқы жалға беру немесе үй-жайларды тағайындау үшін жалға алады.

Қосалқы жалдау мен басқаға беру шартының айырмашылығы мынада: басқа тұлғаға тапсыру кезінде сіз объектіге құқықтарды бір уақытта сіздің заңды мұрагеріңізге айналатын басқа тұлғаға толығымен жоғалтасыз. Қосалқы жалға алу үшін, әдетте, белгілі бір пайдалану мерзімі бар, содан кейін сіз жылжымайтын мүліктің негізгі операторы ретінде қайтасыз. Сондай-ақ, бұл термин объектінің тұтас емес, бір бөлігін жеткізу операцияларында қолданылады.

Жалдау құқығын басқаға беру мүмкіндігінің өзі АК-ның 615-бабында кепілдендірілген, ол жалға берушіге келесі құқықтарды береді:

қосалқы жалдау шарттарын жасасу мүмкіндігі;

мүмкіндік толық трансфермүліктің меншік иесімен келісім бойынша алынған олардың құқықтары;

пайдаланылған аумақты тегін пайдалануға беру;

осы құқықты кепілге салынған мүлік түрінде пайдалану мүмкіндігі;

құрылған кәсіпорындардың жарғылық капиталына осы құқықты енгізу мүмкіндігі.

Басқаша айтқанда, белгілі бір мүлікті жалға беру мүмкіндігі мәмілелерді жасаудың дербес объектісіне және жеке және заңды тұлғалар арасындағы есеп айырысудың субъектісіне айналады.

Үй-жайларды жалға беру оны жылжымайтын мүлік нарығында өте танымал операцияға айналдыратын бірқатар ерекшеліктерге, дәлірек айтқанда ережелерге ие. Олардың ішінде:

ұзақ уақыт бұрын жасалған шарттарды тағайындау бойынша, жаңа иесіобъектіні бүгінгі бағаға қатысты ескі, жиі керемет тиімді түрде алады;

мұндай келісімдердің ең көп шоғырлануы кәсіпкерлерге үлкен пайда әкелетін үй-жайлар орналасқан қала орталықтарына келеді;

жаңа жалға алушының бұл нысанды «іс-қимылда» көру мүмкіндігі бар: ол клиенттер арасында қаншалықты танымал, қазіргі уақытта сол жерде орналасқан бизнес қаншалықты пайдалы;

бұрынғы жалға алушы шартта белгіленген материалдық өтемді осы объектіге құқықтарды тендер өткізбей-ақ тікелей беру арқылы алады.

Назар аударыңыз! Жоғарыда айтылғандай, қазір коммуналдық мүлікті жалға беру құқығын беру кезінде не конкурсқа қатысу (аукцион түрінде өткізілетін), не комиссия мөлшерін келісе отырып, онсыз тапсырманы орындау қажет.

Құқықтарды беру шартын жасау

Бұл процеске қатысатын орталық құжат осы құқықтарды басқа тұлғаға беру туралы келісім болып табылады. Оның мазмұнында келесі ақпарат болуы керек:

жалдау құқығын берудің келісілген тәртібі;

өтемақы төлемдерінің мөлшері мен тәсілі;

қабылдаушы тараптың осы объектіні ұстау жөніндегі міндеттемелері;

нақты жалдау ақысын төлеу туралы мәліметтер;

тараптар қол жеткізген кез келген басқа келісімдер (мысалы, қайта жоспарлауды жүзеге асырмау, үй-жайды жөндеу және т.б. міндеттеме).

Назар аударыңыз! Азаматтық кодекске сәйкес, атап айтқанда № 575, егер мәмілеге қатысушылар заңды болса. коммерциялық қызметпен айналысатын тұлғаларды жалға алу құқығын сыйға тартуды жүзеге асыру мүмкін болмайды. Сондықтан өтемақы төлемдерінің сомасын көрсету талап етіледі. Әрине, мұндай операцияларды салық органдары қадағалайды және сәйкес келмесе, жойылуы мүмкін.

Шартқа қол қойылғаннан кейін қатысушылар объектіге қатысты құжаттарды қабылдау-тапсыру актісін жасайды. Олар жаңа жалға алушыны мемлекеттік органдарда кейіннен тіркеу үшін қажет болады. Құжаттардың тізімі келесідей:

мекеменің атына ресімделген тіркеу туралы өтініш;

заңды тұлғалар үшін кәсіпорын құруға байланысты құжаттар, мүдделерін білдіретін тұлғаның төлқұжаты немесе жеке тұлғалар үшін азаматтық құжаттар. беттер;

өкілге сенімхат немесе оның өкілеттігін растайтын басқа да құжаттар;

бастапқы жалдау;

жаңа иеленушінің СТН, оның тіркеу нөмірі;

үй-жайдың техникалық құжаттамасы;

жалдау құқығын беру туралы бұрын жасалған шарт;

мемлекеттік баждың төленгені туралы түбіртек.

Назар аударыңыз! Кез келген жылжымайтын мүлік мәмілелері сияқты, егер сізде күмән туындаса, әрқашан осы салада тәжірибесі бар заңгермен кеңесу ұсынылады.

Егер барлық құжаттар талаптарға сәйкес ұсынылса, онда тіркеу процестері аяқталғаннан кейін жаңа меншік иесі өзінің тұрғын емес үй-жайды жалға алушы ретінде ресми құқығына ие болады, ал алдыңғысы оларды толығымен жоғалтады.

Тұрғын емес үй-жайларды жалға беру құқығын беру мәмілесі сату-сатып алудың құрамына ұқсас, бірақ оның нысанасы жылжымайтын мүліктің өзі емес, оны шартта көрсетілген шарттарда пайдалану жөніндегі құқықтар мен міндеттер болып табылады.

Құрметті Оқырмандар! Мақалада құқықтық мәселелерді шешудің типтік жолдары туралы айтылады, бірақ әрбір жағдай жеке. Қалай білгіңіз келсе мәселеңізді дәл шешіңіз- кеңесшіге хабарласыңыз:

ӨТІНІШТЕР МЕН ҚОҢЫРАУЛАР 24/7 ТҮЗІЛІК ҚАБЫЛДАЙДЫ..

Бұл жылдам және ТЕГІН!

Арнайы тұрғын емес үй-жайларды жалға беру құқығын беру үшін қандай ерекшеліктер тән, келісімді қалай ресімдеу керек және ол үшін қандай құжаттар қажет? Мұндай операцияларға салық салудың ерекшеліктері осы мақалада талқыланады.

Бұл не

Тапсырма – міндеттемедегі тұлғаларды, атап айтқанда жалға алушыны үшінші тұлғаға ауыстыру. Заңнамалық деңгейде құқықтық тұжырымдаманың нормалары Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінде жазылған.

Онда тұлғаларды міндеттемелерге ауыстыру кезінде тараптардың құқықтары мен міндеттері және мұндай келісімді жасау кезінде меншік иесі мен негізгі жалға алушы қалай әрекет ету керектігі егжей-тегжейлі сипатталған.

Жалға алушының құқықтарына мыналар жатады:

меншік иесімен алдын ала келісім бойынша мүлікті қосалқы жалдауға беру, егер мұндай ереже негізгі шартта көрсетілген болса;

тұрғын емес үй-жайларды қосалқы жалдауға беру мүмкіндігі;

мәмілені тіркеу тәртібі - егер ол 1 жылдан астам жарамды болса, Росреестр органдарына құжаттарды тапсыру қажет. Келісімшарттың қолданылу мерзімі 1 жылдан аз болса, онда заң бойынша тіркеуші мекемеге жүгіну талап етілмейді;

мүлікті өтеусіз пайдалануға беру тәртібі - коммерциялық емес ұйымдар өздерінің жарғылық мақсаттарына сәйкес тұрғын емес үй-жайларды пайдаланған кезде тән, мысалы, діни;

кепілге қойылған міндеттемелер бойынша құқықтардың ауысуы;

коммерциялық және коммерциялық емес бірлестіктердің жарғылық капиталындағы үлес ретінде жалдау құқығын беру.

Ерекшеліктер

Құқықтар берілгеннен кейін жаңа жалға алушыға талап ету құқығы, үй-жайды пайдалану мүмкіндігі және меншік құқығы беріледі.

Осы сәттен бастап тұрғын емес үй-жайдың иесі үшін белгілі бір шектеулер бар, мысалы, жылжымайтын мүлік объектісін үшінші тұлғаларға қосалқы жалдауға беруге, оны несиелік міндеттемелер бойынша кепілге қоюға, ипотекалық шарттар бойынша, басқа шарттар жасасуға. ауыртпалықтарды тіркеумен.

Кейбір жағдайларда мүлікке құқықтарды жаңа жалға алушыға беру үшін мүлік иесінің келісімі қажет.

Егер мұндай шарт негізгі шартта көрсетілмесе, онда қосалқы жалдау міндеттемелеріне қол қою кезінде осы негізде меншік иесінің жазбаша рұқсатын талап етуге болмайды.

Шарттың қолданылу мерзімі 1 жыл болған кезде және келісім-шартта тұрғын емес үй-жайдың меншік иесіне ескерту жасау туралы талап болған кезде, оның жазбаша келісімі мәміле жасауға заңды негіз ретінде жылжымайтын мүлікпен мәмілелер бойынша тіркеуші органға ұсынылуы тиіс.

Тұрғын үй-жайды жалдау шарты бойынша талап ету құқықтарын басқаға беру туралы шарттың танымалдылығы келесі тармақтармен түсіндіріледі:

жалға алушы меншік иесімен қарым-қатынасқа бірінші қатысушының шартын бұзбай бір шарт жасасу арқылы мүлікті пайдалануға ала алады;

мұндай схеманы пайдалану кезінде үй-жайды жалға алу құны мүліктің меншік иесі мен шартта ауыстырылатын тікелей жалға алушы арасындағы ерекше және жиі ұзақ мерзімді қатынастарды ескере отырып, меншік иесінен мүлікті алған кездегіден әлдеқайда төмен;

келісімнің мерзімі қарым-қатынасқа қатысушылар белгілеген мерзімге тең деп қабылданады, ол ұзақ мерзімді де, қысқа мерзімді де болуы мүмкін, мұның заңдық мәні жоқ.

Келісімшартты қалай ресімдеу керек және оның үлгісі

Талап ету құқығын басқаға беру шартының құрамдас бөліктеріне қарамастан бұл мәміле азаматтық құқық категориясына жатады. Оны жүзеге асыру нормалары Ресей Федерациясының Азаматтық кодексімен реттеледі.

Шын мәнінде, қарым-қатынастар қосалқы жалдау болып табылатындықтан, жалға алушының құқықтары мен міндеттерін сипаттайтын Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 615-бабының ережелерін де ескеру қажет.

Егер тұрғын емес үй-жайлар федералды немесе аймақтық мемлекеттік органға тиесілі болса, оларды талап ету құқығын басқаға беру туралы шарт бойынша жалдау ашық аукцион шеңберінде мүмкін болады.

Шарт заң талаптары негізінде кез келген нысанда жасалады. Ол келесі тармақтарды қамтиды:

Шарт тараптарының аты-жөні немесе аты-жөні – меншік иесі, жалға алушы немесе үй-жайды жалға алуға қабылдайтын тұлға;

заңды тұлғалар үшін заңды тұлғалардың бірыңғай мемлекеттік тізілімінде мәліметтерді мемлекеттік тіркеу туралы куәліктің нөмірі мен күні көрсетіледі, СТН мәміленің тарапы ретінде әрекет ететін азаматтар үшін де қажет;

шарттың нысанасы - талап ету құқығын басқаға беру туралы шарт бойынша оларға қатысты құқықтар белгіленген жылжымайтын мүлік;

жалдау ақысы қалай есептеледі, оны төлеу кестесі, муниципалды немесе мемлекеттік тұрғын үйді жалға алу кезіндегі нақты сома немесе мөлшерлеме.

Мүлікті қосалқы жалдауға (талап ету құқығын басқаға беру туралы шарт бойынша) беру бойынша аукциондарды өткізу ережелері Азаматтық кодексте және заңда көрсетілген.

Аукционды көбінесе тұрғын емес қордағы жылжымайтын мүлікті пайдалану шартымен трансферттік бағаны белгілейтін тікелей жалға алушы ұйымдастырады және мәлімделген талаптар негізінде аукцион өткізеді.

Іс жүзінде талап ету құқығын басқаға беру туралы шарт бойынша үй-жайды пайдаланғаны үшін төлем ретінде максималды соманы ұсынатын жалға алушы аукционда жеңеді.

Заңды аукционды өткізу үшін жалға берілетін мүліктің құнын бағалау қажет. Бұл әрекет құзыретті ұйым берген SRO рұқсаты болған жағдайда жүзеге асырылады.

Осы құжат болған жағдайда ғана қорытынды уәкілетті ұйыммен берілген болып есептеледі.

Құнды анықтау нәтижесіне келесі факторлар әсер етеді:

бөлменің ауданы;

инфрақұрылымның болуы;

тұрғын емес мүліктің аумағында кәсіпкерлік қызметті жүзеге асыру кезінде кіріс алу;

мәміле бойынша берілетін құқықтардың көлемі.

Қандай құжаттар қажет

Келісім-шарт жасау үшін келесі құжаттар қажет:

түпнұсқада;

меншік иесінен жалға алушыға дейінгі мүлік;

еңбек шарты бойынша қатынастарға қатысушылардың саны бойынша үш түпнұсқа данада;

жылжымайтын мүлікті жалға алушыдан үй-жайды мақсаты бойынша пайдаланатын мәміленің жаңа қатысушысына беру туралы акт;

тұрғын үй-жайдың меншiк иесiмен мiндеттемелерi бойынша төлемдер бойынша берешегiнiң жоқтығы, өзге де талаптардың болуы туралы анықтамалар;

шарт бойынша құқықтарды беру туралы жылжымайтын мүлік иесінің жазбаша келісімі.

Егер шарттың қолданылу мерзімі 1 жылдан аз болса, онда жалға алу нысанындағы жылжымайтын мүлікке құқықтарды тіркеу жазбаша шарт жасасу арқылы жүзеге асырылады. Нотариалды куәландыру және Росреестрде тіркелу қажет емес.

Мәміленің ұзақтығы 1 жылдан асатын болса, жылжымайтын мүлікке құқықтарды, оның ішінде басқаға беру шарттары бойынша есепке алуды жүзеге асыратын мемлекеттік мекемеге жүгіну қажет, әйтпесе мұндай шарт жарамсыз (жарамсыз) болып танылады, бұл болып табылады, заң күшімен жасалмайды.

Тиісінше, ол тараптар үшін мүлікті беру, ал екінші жағынан, тұрғын емес мүлікті жалға алуға байланысты төлемдерді төлеу бойынша міндеттеме түріндегі құқықтық салдарға әкеп соқтырмайды.

Тұрғын емес үй-жайларды жалға беру құқығын басқаға беру салығы

Талап ету құқығын басқаға беру туралы шарт бойынша жалдау төлемдерін алу мәміле мәні үшін қабылданған салық салу режиміне байланысты салық салынады.

Заңды тұлғалар үшін табыс салығын есептеу үшін негіз бар, оның мөлшері белгілі мөлшерлемемен анықталады. Жалпы салық салу режимі мен оңайлатылған салық жүйесіндегі ұйымдар үшін оның мөлшері әртүрлі болады.

Сондай-ақ кіріс жалға берілген тұрғын емес үй-жайлары бар жеке тұлғалардан және жеке кәсіпкерлерден де пайда болады.

Жеке табыс салығын төлеу кезінде алынған табыс бойынша ставка 13% құрайды, есепті кезеңде кіріс алынған күннен кейінгі жылдың 30 сәуірінен кешіктірілмей, салық органына ай сайынғы аванстық есептерді де ұсыну қажет.

Бюджетке салықтарды негізгі мақсаты пайда табу емес, ұйымға тиесілі тұрғын емес үй-жайларды ақылы түрде пайдалануға берген коммерциялық емес бірлестіктер де төлейді.

Сублизингтен айырмашылығы

Жалға алуды талап ету құқығын басқаға берудің айырмашылығы жаңадан жасалған шарт негізінде міндеттеме тарапын ауыстыру болып табылады. Бұл ретте тұрғын емес үй-жайларды қайта жалға беру жағдайларындағыдай пайданы меншік иесі емес, жалға беруші алады.

Жалға алу құқығын басқаға беру, оның ішінде ақшаға жылжымайтын мүлікті бұрынғы жалға алушымен жасалған шартпен бірдей шарттарда жалға алуға мүмкіндік береді. Егер жалдау ұзақ мерзімге және әсіресе қолайлы шарттарда жасалған болса, ол Росреестр органдарында барлық ережелерге сәйкес тіркелген болса, контрагент, тіпті жалдау құқығын сатып алған болса да, тұрақты күйінде қалмайды. жоғалту. Жалдау құқығын басқаға беру жалдау шарты бастапқыда холдингке кіретін кәсіпорындардың біріне берілген, содан кейін сол холдингтің басқа кәсіпорны оның жалға алушысы болған жағдайларда да қолданылады.
Келісім-шартты жасау кезінде не нәрсеге назар аудару керек
Жалдау құқығын сату қосалқы жалдаумен мүлдем бірдей емес екенін есте ұстаған жөн. Бірінші жағдайда бұрын жасалған лизингте қарастырылған барлық құқықтар мен міндеттер контрагентке өтеді және бастапқы лизинг алушы жалға беруші мен контрагент арасындағы шарттық қатынастардан толығымен алынып тасталады. Қосалқы жалға беру жағдайында контрагентке тек жалға алынған мүлікті пайдалану құқығы ғана беріледі, тіпті одан кейін де шектеулі мерзімге.
Жалға алу құқығын сату - бұл құқықпен жалғыз мүмкін шешім. Бірінші жалға алушы мен контрагент арасында жасалған шарт мұндай шартты сыйлық ретінде тану тәуекелін болдырмау үшін міндетті түрде өтелуге тиіс, өйткені заңды тұлғалар арасында жылжымайтын мүлікке құқықтарды берудің бұл нысанына тыйым салынады. Сондықтан жаңа жалға алушының төлем мөлшері мен тәртібін көрсететін жалдау шартын ғана даулау және жарамсыз деп тану қиын болады. Бұл шартта жалдау құқығының ауысуы ғана емес, сонымен қатар жаңа жалға алушыға жүктелетін міндеттер: жалға алынған мүлікті пайдалану тәртібі мен шарттары, оны күтіп-ұстау, сондай-ақ жалдау ақысын төлеу және жөндеу мәселелері қарастырылуы керек.
Жалдау шартының мәтінінде бұрынғы жалға алушының жаңа жалға алушыға құжаттар пакетін беруі де көзделуі тиіс. Оған бастапқы жалдау шартының түпнұсқасы, жалдау құқығын мемлекеттік тіркеу туралы куәліктің түпнұсқасы, ғимараттың немесе үй-жайдың техникалық және кадастрлық паспортының, кадастрлық паспорттың немесе жер учаскесінің жоспарының, сондай-ақ жер учаскесінің уақтылы берілгенін растайтын құжаттар болуы керек. алдыңғы жалға алушының жалдау ақысын төлеуі. Жалдау шарты жалдау шарты түрінде жасалады, өйткені бұл жағдайда ол негізгі шарт болып табылады. Бастапқы жалдау шарты Росреестр органдарында тіркелген жағдайда, қайта жалдау шарты да міндетті түрде тіркелуге жатады.